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一、

土地使用權(quán)抵押的特點(diǎn)有哪些

土地使用權(quán)的抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點(diǎn)：

(一)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

(二)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

(三)土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說(shuō)，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。

(四)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

(五)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

二、

土地使用權(quán)抵押條件

(一)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

(二)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

(三)土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說(shuō)，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。

(四)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

(五)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

三、

土地使用權(quán)抵押的實(shí)現(xiàn)的方式

(一)拍賣(mài)

實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)，一般可以通過(guò)拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。土地使用權(quán)一經(jīng)拍賣(mài)，便產(chǎn)生如下法律后果。

1、對(duì)抵押人來(lái)講，拍賣(mài)所得價(jià)款，在扣除強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用后，抵押權(quán)人以所剩價(jià)款實(shí)現(xiàn)債權(quán)優(yōu)先受償，若余額超出抵押權(quán)人應(yīng)得款額時(shí)，超出部分退還給抵押人。若抵押有數(shù)個(gè)抵押權(quán)人則按抵押權(quán)人登記次序，依次受償。

2、對(duì)拍定人來(lái)講，拍賣(mài)成交后，拍定人取得拍賣(mài)土地的土地使用權(quán)。

3、對(duì)抵押人來(lái)講，享有的土地使用權(quán)消滅。

(二)土地使用權(quán)折價(jià)

如果拍賣(mài)流拍無(wú)法實(shí)現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門(mén)確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果，將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)歸抵押權(quán)人享有。