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火爆了十幾年的韓國樓市，驟然降溫。

(資料圖)

韓國房地產(chǎn)委員會數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，韓國全國交易的公寓數(shù)量為184134套，比去年同期下降了50.6%，創(chuàng)自2006年以來的最低水平，首爾公寓成交量更是暴跌超70%。

韓國的平均房價也出現(xiàn)下跌： 今年上半年平均房價下跌了0.16%，其中，首爾的價格下降了0.25%。

樓市降溫背后，是韓國的連續(xù)加息潮。

7月，韓國央行史無前例加息50個基點(diǎn)，將基準(zhǔn)利率上調(diào)至2.25%，而這已是2021年8月來，韓國第六次加息了。

房價飆漲一直是韓國政府面對的棘手難題之一。上任總統(tǒng)文在寅在5年內(nèi)進(jìn)行了25輪樓市調(diào)控政策，都未能讓韓國房價有所下跌，韓國央行連續(xù)加息，卻讓房價跌下來了。

然而，韓國普通家庭面臨更加沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

圖源：Pexels

房貸負(fù)擔(dān)史無前例

現(xiàn)在韓國供一套房有多困難？

36歲的全簡妍一家在首爾市中心擁有一套小公寓，她和丈夫因此背上了5億韓元（約合人民幣260萬元）的房貸。

近一年來，由于韓國央行連續(xù)加息，貸款利率隨著基準(zhǔn)利率上升，普通購房者的還貸成本也有所增加。

這無疑加重了“全簡妍們”的家庭負(fù)擔(dān)。“現(xiàn)在每月要多還款72萬韓元（約合人民幣3744元），”全簡妍唉聲嘆氣道。

為了還房貸，剛生完孩子沒多久的全簡妍，決定提前結(jié)束產(chǎn)假，她顧不上身體恢復(fù)的情況，只求盡快上班，補(bǔ)貼家用。“我不想斷供，也不想搬家，這套房子是我的全部身家了，無論如何我也不想放棄。”她說。

如今，在韓國，平均抵押貸款利率已達(dá)5%-6%，創(chuàng)下九年多來的最高水平，民眾被迫承擔(dān)堪稱世界最高的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

國際金融研究所（IIF）最近公布的全球負(fù)債報告顯示，今年第一季度，韓國家庭債務(wù)與GDP之比高達(dá)104.3%，在36個主要經(jīng)濟(jì)體中位列第一，是全球最高水平。

報告還顯示，韓國的家庭債務(wù)主要由抵押貸款構(gòu)成，由強(qiáng)勁的住房需求和房價增長所推動。近四分之三的韓國家庭財富與房地產(chǎn)聯(lián)系緊密。與房地產(chǎn)市場相關(guān)的債務(wù)達(dá)到2.6萬億韓元（約合人民幣135億元），超過70%的未償貸款都是基于浮動利率，一旦加息，貸款買房家庭的負(fù)擔(dān)必然增加。

市場預(yù)測，到今年年底，韓國基準(zhǔn)利率很可能會從目前的2.25%升至2.75%，抵押貸款利率也將繼續(xù)上升，普通家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重。

據(jù)韓國房源網(wǎng)站Zigbang，以前抵押貸款年利率為4%，首爾公寓的月供將占城市居民平均可支配收入的45%。如果年利率上升到7%，月供將增加到可支配收入的62%。韓國金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)也表示，一旦平均抵押貸款利率升至7%，韓國將有190萬人拖欠貸款。

“如果年底繼續(xù)加息，到時候每月的總還款金額將達(dá)到近400萬韓元（約20800元人民幣），這已經(jīng)相當(dāng)于我丈夫工資的70%了。”全簡妍說。

354萬赤字家庭

與全簡妍同樣有著沉重房貸壓力的韓國人，不在少數(shù)。

“只要一看到這套房子我就難受，名義上是我的房子，但我頂著一堆債務(wù)，也不能進(jìn)行處理。”46歲的金浩傾盡家底在韓國坡州買了一套房。

金浩月收入約為400萬韓元（約合人民幣2.08萬元），但每個月還完房貸后，他還頂著55萬韓元（約合人民幣2860元）的赤字。一家人縮衣節(jié)食，兩個兒子也削減了補(bǔ)習(xí)班費(fèi)用，但金浩的債務(wù)狀況仍不見好轉(zhuǎn)。

今年韓國樓市傳來降溫的消息，金浩的房子價格有所下降，但他毫無辦法，房子也不能賣掉，只能任由貸款負(fù)擔(dān)像雪球一樣繼續(xù)滾大。

韓國金融研究院在5月份發(fā)布的 《家庭財務(wù)狀況出現(xiàn)赤字的家庭特征和改善方向》報告顯示，韓國2052萬戶家庭中有17.2%(354萬戶)處于赤字狀態(tài)。

韓國首爾（圖源：Pexels）

所謂赤字，是指在收入減去家庭必要支出和非必要支出(稅金、年金等)后沒有剩余的狀態(tài)。

這些赤字家庭的平均年收入為4600萬韓元（約合人民幣24萬元），而債務(wù)負(fù)擔(dān)是家庭赤字的最大原因。

韓國媒體特地分析了韓國家庭負(fù)債數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，39歲以下人群的債務(wù)占比最大，為32%，其次是40~49歲（30.3%）、50~59歲（23.5%）、60歲以上人群（14.1%）。

選擇放棄

還貸壓力增大，越來越多韓國人買不起房，只能選擇租房。

7月20日的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)交易市場空前下降的同時，今年首爾的租賃合同數(shù)量猛增。上半年房地產(chǎn)租賃合同簽訂464684件，同比增長31.1%。特別是月租房合同數(shù)量達(dá)到了歷史新高，比一年前增加了55.2%。

除了租房，還有人選擇搬遷到成本更低的地區(qū)。

韓國行政安全部數(shù)據(jù)顯示，首爾常住人口下滑速度持續(xù)加快，今年再次跌破950萬。截至今年5月底，首爾市登記在冊人口為949.6887萬人。對此，首爾研究院分析認(rèn)為，大部分遷居的人是因為房屋居住問題。

韓國首爾街頭（圖源：Pexels）

2010年底，首爾市的常住人口還能保持在1031萬人左右，此后卻在逐漸減少。如今，一些韓國媒體甚至已經(jīng)用上了“韓國再無千萬人口城市”的標(biāo)題。

韓國政府已經(jīng)意識到問題的嚴(yán)重性， 除了首爾常住人口減少外，接下來若是抵押貸款利率進(jìn)一步上升，可能會增加違約風(fēng)險。

同時，房貸成本、能源和食品等物價的上漲，也在進(jìn)一步侵蝕韓國家庭的消費(fèi)能力和信心。韓國7月消費(fèi)者信心指數(shù)（CCSI）環(huán)比下降10.4%，至86.0，兩年來首次跌破90。要知道，CCSI指數(shù)是基于目前的生活狀況、生活狀況展望、家庭收入展望、消費(fèi)支出展望、現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)判斷、經(jīng)濟(jì)展望等6個指數(shù)來綜合計算的，若數(shù)值低于100，就意味著消費(fèi)心理與長期平均值相比處于悲觀狀態(tài)。

一旦處理不好，甚至?xí)M(jìn)一步滑向金融危機(jī)。

7月17日，韓國政府表示，允許低價房屋（房屋價值在4億韓元以下）的所有者從9月開始，用固定利率代替浮動利率借款，以減輕利息支付負(fù)擔(dān)，從而緩解對金融體系的影響。

韓國財政部長秋慶鎬也表示，將迅速改善家庭債務(wù)結(jié)構(gòu)。他預(yù)計，當(dāng)計劃中的再融資方案啟動時，浮動利率下的家庭債務(wù)比例應(yīng)該會下降多至5個百分點(diǎn)，或從78%降至73%以下。

但對于韓國民眾來說，這樣的措施，遠(yuǎn)遠(yuǎn)解決不了深層次的問題。

韓國公共財政研究所研究認(rèn)為，生活成本過高，早就開始破壞了民眾的婚姻率和生育率。如果房價上漲100%，8年間人均生育率會下降0.1?0.3個百分點(diǎn)。

韓國政府7月28日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)就顯示，韓國人口在2021年已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長，為72年來的首次。

面對負(fù)增長，韓國年輕人在社交媒體上不以為然：“生活這么艱難了，在這樣的情況下，沒有人想要誕下新生命。”