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“基金買手”正在重點關注這類資產!

近年來，隨著國內外經濟環境的變化和政策的支持，公募基金中的FOF(基金中的基金)逐漸將公募REITs(房地產信托投資基金)納入其投資組合。基金二季報顯示，鵬華前海萬科REITs、紅土創新深圳人才安居REIT和華夏北京保障房REIT等紛紛出現在了基金的重倉列表中。

業內人士認為，這一趨勢不僅反映了公募FOF對資產多元化和收益穩定性的追求，也體現了市場對REITs作為新興資產類別的廣泛認可。公募FOF在二級市場的買賣行為，為REITs市場注入了新的活力和資金流，擴大了市場參與者基礎，提升了市場的流動性和深度。

公募FOF買REITs成趨勢

近年來，隨著市場進入低利率時代，公募FOF將公募REITs納入投資組合的現象愈發普遍。

公募二季報顯示，有三只REITs進入了公募基金的重倉行列。鵬華前海萬科REITs分別是興全安泰積極養老目標五年和建信添福悠享穩健養老目標一年持有的第三大和第九大重倉，兩只基金合計持倉5570萬元，紅土創新深圳人才安居REIT和華夏北京保障房REIT也被天弘睿享3個月重倉持有。

公募REITs之所以在公募FOF中迅速嶄露頭角，與其在低利率環境中的獨特優勢密不可分。建信基金的基金經理王志鵬告訴券商中國記者，隨著市場進入低利率時代，公募REITs基于底層資產的透明性和穩定的可分配現金流創造能力，在大類資產配置中逐步顯示出性價比。他進一步強調，公募REITs不僅能夠提供相對穩定的分紅收益，其長期復合回報亦相當可觀，“公募REITs與其他金融資產關聯性低，風險分散效果也較好，具有較高的配置價值。”

天相投顧基金評價中心的數據顯示，公募FOF在REITs上的配置規模自2023年下半年起不斷增長。其中，鵬華前海萬科REITs在公募中的持倉份額較大，持倉市值從2022年末的750萬元激增至2023年末的8833萬元，反映了公募FOF對REITs投資的興趣與日俱增。

天相投顧分析稱，當前市場環境下，投資者對能夠提供穩定現金流的紅利型股票表現出較高的偏好，而公募REITs作為一種能夠提供類似收益特征的資產，自然而然地成為了機構投資者關注的重點。隨著二級市場上公募REITs以及其底層資產盈利能力的增強，公募REITs配置價值持續提升，成為了機構投資者的“香餑餑”。

除了市場需求的提升，政策的支持也為公募REITs在FOF中的廣泛配置鋪平了道路。中歐基金的基金經理桑磊在接受采訪時表示，國家發展改革委發布的《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》，讓市場預期了未來更快的發行速度，更大的市場規模，大力推動了REITs市場的發展。

桑磊進一步解釋道，根據合同規定，普通FOF只能投資成立滿一年以上的投資標的、養老FOF只能投資成立滿兩年以上的投資標的，所以可投資標的的數量是逐步變多的。隨著更多REITs項目的上市，公募FOF的投資范圍也得以擴截至2024年6月底，市場上已有28只REITs項目成立滿一年，12只REITs項目成立滿兩年，這些標的的逐步增加為FOF的資產配置提供了更多選擇。

收益穩健，風險可控

隨著越來越多的公募FOF將公募REITs納入投資組合，市場對這種資產配置方式在收益穩定性和風險控制上的優勢表現出極大的關注，REITs在大類資產配置中的獨特作用正在逐漸顯現。

穩定的分紅收益是公募REITs受到投資者青睞的重要原因之一。王志鵬認為，公募REITs可以提供相對穩定的分紅收益，長期復合回報相當可觀。天相投顧支持了這一觀點。在滿足分紅條件的前提下，REITs的分紅收益通常為每年至少分配一次，且每年基金收益分配比例不低于年度可供分配利潤的90%，這種穩定的收益特性，使得REITs成為公募FOF追求收益穩定的理想選擇。

除了收益的穩定性，REITs的風險分散效果也是公募FOF看重的要素之一。資深基金研究人士燕妮特別強調了這一點，在她看來，FOF的賣點之一在于資產配置，而資產配置的核心是尋找相關度盡可能低的資產進行組合。“REITs是比較典型的一種與股、債相關度不高的另類資產，在大類資產的配置中扮演著重要的角色。在美國、新加坡、日本等多個市場，REITs發展規模都相當可觀。REITs就像黃金、商品一樣，是多資產投資者必須納入考量的資產類別。”

燕妮表示，由于REITs與實業的高相關性，公募基金經理在配置REITs時，往往需要深入了解底層資產的性質和市場環境。REITs的研究難度較大，涉及一些特定的行業和商業模式，情況復雜，需要相對專業的研究支持。REITs的基金經理通常是從其他行業引入的，需要懂得房地產信托基金，部分研究涉及高速公路、倉儲物流、港口、保障性租賃住房、商業地產等特定資產。

目前，在市場和政策的雙重推動下，各家公募內部的FOF研究框架正在迅速完善。桑磊告訴券商中國記者，自2023年7月首批公募FOF將REITs納入投資范圍以來，基金公司紛紛加快了對REITs的研究和投資。在他看來，REITs是一種新興的資產類型，各家公募FOF必須投入大量時間和人力去搭建內部的研究框架和評價體系，以確保在投資中占據主動地位。

互助共贏，前景可期

隨著公募FOF逐步加大對REITs的配置力度，市場開始更加關注這種資產配置的長期前景，與此同時，業內人士認為，FOF的積極持倉對REITs的發展也有正面影響。

多位受訪者一致認為，REITs在公募FOF中的配置比例有望繼續增加，并在未來成為主流配置之一。王志鵬認為，REITs未來可能會成為公募FOF重要的配置資產，主要有三個原因，一是配置REITs有助于提高公募FOF的性價比，從資產配置的角度來看，將公募REITs加入傳統的股票債券組合后，可以有效提高收益率或降低風險，組合的夏普比率得以提高;二是在低利率時代，公募REITs的現金分派率較高，且具有可預期性，相對比較稀缺;三是部分公募REITs具有優質運營管理機構和優質底層資產，未來現金流有望保持持續的增長，具有抗通脹屬性。

天相投顧則從市場發展角度做出預測。他們認為，隨著REITs市場的逐漸成熟和完善，其規模和流動性將不斷增加，這將吸引更多投資者和資金進入，進一步鞏固其在公募FOF中的地位。特別是在政府和監管機構的支持下，公募REITs市場的擴展和成熟將為其成為主流配置提供堅實的基礎。

桑磊表示，由于REITs項目的研究和投資難度較大，個人投資者往往難以直接參與其中，而公募FOF則通過其專業的研究和投資能力，幫助個人投資者分享優質存量基礎設施的經濟效益。此外，公募FOF對REITs的配置，有利于在公開渠道吸引其他機構投資者和公眾投資者對REITs資產的關注度，REITs市場參與方的數量越多，越有利于REITs市場定價體系的建設。

公募FOF加大對REITs的配置，不僅提升了其自身的收益穩定性，也對REITs市場的發展帶來了積極影響。王志鵬指出，公募REITs的存續期普遍較長，公募FOF在二級市場的買賣行為，為REITs市場注入了新的活力和資金流，擴大了市場參與者基礎，提升了市場的流動性和深度。

燕妮則有不同看法，她認為，公募FOF納入REITs，對REITs市場有一定的促進作用，但中短期內影響不會很大。在她看來，當前FOF整體規模較小，對REITs的配置也較有限，難以對REITs市場產生顯著推動作用。