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內需發力支撐經濟平穩收官

2022年1-12月宏觀數據點評

(資料圖)

全文共8672字，閱讀大約需要17分鐘

文 財信研究院 宏觀團隊

伍超明 胡文艷 李沫

投資要點

核心觀點：

四季度GDP同比增長2.9%，好于市場預期，主要原因在于多地疫情快速過峰、政策明顯加力，內需恢復超出預期。從邊際變化看，12月份供需兩端主要指標多數改善。具體看，服務業生產、消費、房地產投資降幅收窄，基建、制造業投資支撐作用增強，工業生產和出口增速繼續回落。預計2023年經濟將呈現出“內需擔主綱、外需有拖累”的復蘇格局，全年GDP約增長5.3%左右，呈“N”型走勢。

摘要：

>> 工業增加值：工業生產繼續走低，但需求恢復支撐增強。12月份規模以上工業增加值同比增長1.3%，較11月繼續回落0.9個百分點。工業生產依舊偏弱：一是疫情沖擊加大導致要素流動放緩、勞動力供給短期減少，對工業生產活動形成拖累；二是企業盈利能力持續下降，加之工業企業已啟動新一輪去庫存周期，企業增加生產的意愿不強；三是基數抬升也對工業生產形成一定沖擊。但需求側消費、投資增速邊際改善，對工業生產恢復的支撐增強，如12月下游消費品制造業生產增速多數有所改善，工業企業產銷率也明顯回升。往后看，隨著疫情擾動減弱和穩增長政策加力，工業生產回升可期，但出口回落、企業繼續去庫存等因素仍將制約生產恢復高度。

>>國內生產總值（GDP）：預計2023年約增長5.3%，呈“N”型走勢。一是消費將成為拉動2023年經濟增長的主動力，預計社零總額約增長7-11%。二是投資增速或整體平穩。其中，房地產投資增速降幅有望在上半年企穩，預計全年約增長-5%；基建投資增速或僅小幅回落至8%左右，呈前高后低走勢；制造業投資增速回落至7%附近，仍具韌性。三是出口對經濟貢獻由正轉負，增速受數量、價格、份額支撐減弱影響，預計同比下降約5%。

>>消費：低基數、防疫物資需求增加等支撐降幅收窄，預計2023年約增長7-11%。12月份社零同比下降1.8%，降幅較上月收窄4.1百分點。原因有四：一是基數回落對本月社零增速回升形成助力；二是防疫物資需求增加和汽車消費改善，是支撐社零增速回升的重要力量，如本月限額以上中西藥品類、汽車類消費增速分別較上月提高31.5和8.8個百分點；三是受益于農民工群體就業改善、居民消費意愿邊際修復，限額以下商品零售增速也回升較多；四是受新冠感染率攀升影響，餐飲收入降幅有所擴大。展望2023年，防疫放開、居民收入改善、高儲蓄率和低基數效應等四方面的因素將支撐消費成為拉動經濟增長的主動力，預計2023年社零約增長7-11%。

>>投資：基建制造業支撐增強，房地產降幅收窄。12月份固定資產投資環比增速由負轉正，顯示出投資增長動能明顯回升。一是制造業當月增速較上月加快1.2個百分點，穩增長政策支撐上游投資、技改需求支撐部分中游行業是主要原因，但出口和消費需求低迷拖累不容忽視。預計2023年制造業投資增速小幅回落至7%附近。二是基建投資（不含電力）累計增速較前值加快0.5個百分點，各地年末積極推進項目施工是主要原因。預計2023年廣義基建投資增速或小幅回落至8%左右，節奏上前高后低。三是2022年房地產市場呈現出需求弱、庫存高、供給意愿低、價格降四大特征；在各種穩房地產市場利好政策刺激下，預計2023年房地產銷售好于投資，后者增速降幅有望在上半年企穩，全年約增長-5%左右，銷售面積增速有望實現5%左右的正增長。

>>國內政策展望：財政領銜加碼，上半年或為發力高峰。貨幣方面，預計總基調維持穩健偏寬松，上半年降準、降息仍有一定空間，部分結構性貨幣政策規模有望進一步擴容；預計社會融資規模約增長10.2%，較2022年溫和回升。財政方面，預計2023年財政政策將加大力度，赤字率提升至3%左右，中央為加杠桿主力；專項債額度持平在3.65萬億元左右，發行節奏繼續前置。政策性金融工具和財政貼息有望成為穩投資的重要抓手。

正文

一、工業增加值：工業生產繼續走低，但需求恢復支撐增強

2022年全年規模以上工業增加值同比增長3.6%，較2020-2021年兩年平均增速回落2.5個百分點。12月當月規上工業增加值同比增長1.3%，較11月份回落0.9個百分點（見圖1）；當月環比增長0.06%，較上月提高0.37個百分點，但仍低于歷史均值較多（見圖2）。國內工業生產總體依舊偏弱，原因主要有四：一是12月份全國多地迎來疫情感染高峰，導致要素流動放緩、勞動力供給短期減少，對工業生產活動形成拖累。二是企業盈利能力持續下降，加之工業企業已啟動新一輪去庫存周期，企業增加生產的意愿不強。三是基數抬升對本月生產增速也形成一定拖累，如2020-2021年12月份工業增加值兩年平均增速較上月提高0.4個百分點，不利于2022年同期生產增速改善。四是12月份消費、地產投資降幅收窄，固定資產投資增速回升較多，需求側邊際改善對工業生產恢復形成一定支撐，如12月份規模以上工業企業產銷率明顯回升（見圖3）。

從三大門類看，制造業是拖累工業生產放緩的主因。12月份制造業增加值同比僅增長0.2%，較上月回落1.8個百分點，低于同期全部規上工業增速1.1個百分點，毫無疑問是拖累工業生產的主因（見圖4）。同期采礦業增加值同比增長4.9%，較上月回落約1個百分點，主要受高基數效應的拖累；電力熱力燃氣及水的生產和供應業增加值同比增長7%，增速較上月大幅提高8.5個百分點，或與基建等投資需求改善、能源保供穩價政策持續顯效相關（見圖4）。

從制造業內部看，原材料與裝備制造業生產回落較多，下游消費品生產多數改善。一是受疫情反彈、大宗商品價格回落等因素拖累，上游原材料制造業生產放緩較多，如黑色/有色金屬冶煉及壓延加工業、非金屬礦物制品等工業增加值增速均較上月回落3個百分點以上（見圖5）。二是受疫情短期沖擊、出口大幅放緩和前期部分刺激政策效果邊際弱化等多重因素的影響，中游裝備制造業增加值增速也多數回落，其中汽車制造業增加值增速較上月回落10.8個百分點，是主要拖累因素，同期通用/專用設備制造業生產增速也均較上月回落2.5個百分點以上（見圖5）。三是受益于消費增速邊際回升和基數下降的影響，下游飲料、食品、醫藥等消費品制造業生產增速均較上月有所回升，但仍處于偏低位置（見圖5）。

從產業結構看，高技術制造業生產率先回升，產業升級步伐加快。12月份規模以上高技術制造業增加值同比增長2.8%，較上月提高0.8個百分點，高于同期全部制造業2.6個百分點（見圖6）；2022年全年高技術制造業增加值增長7.4%，高于全部制造業4.4個百分點，我國產業升級步伐持續加快。此外，從產品產量看，2022年新能源汽車、移動通信基站設備、工業控制計算機及系統產量分別增長97.5%、16.3%、15.0%，低碳智能產品產量持續保持較快增長。

二、國內生產總值： 預計2023年增長5.3%左右，呈“N”走勢

2022年國內GDP同比增長3.0%，低于2020-2021年兩年平均增速約2.3個百分點。分季度看，一、二、三、四季度同比分別增長4.8%、0.4%、3.9%、2.9%，各季度經濟走勢與疫情擾動密切相關。從環比看，四季度國內生產總值與三季度持平，在政策加力的支撐下，國民經濟頂住內外部超預期因素的沖擊，總體保持穩定。具體來看，2022年經濟發展主要呈現以下四大特征：

一是我國經濟增長已低于潛在增速水平，但仍快于多數主要經濟體。受全球經濟放緩、疫情散發多發、極端高溫天氣等多重超預期因素反復沖擊的影響，國內需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力持續演化，拖累2022年GDP僅增長3%，已低于5%左右的潛在增速水平，仍需政策加力支持恢復。但2022年全球經濟金融形勢復雜嚴峻，與其他國際主要經濟體相比，我國GDP增長3%仍是一個比較快的增速，如德國預計其2022年GDP約增長1.9%，IMF預計美國、日本2022年GDP增長都不會超過2%，均低于我國增速水平。

二是從對經濟增長的貢獻看，工業和投資的支撐作用明顯提升，服務業和消費受疫情拖累較大。如從三次產業看，2022年一、二、三次產業對GDP增速的貢獻率分別為9.8%、49.4%和40.7%，分別較2021年提高3.3、提高10.5和降低14個百分點（見圖7），工業生產對GDP增速的支撐作用明顯增強，而服務業受疫情擾動的影響，對經濟增長的貢獻率較2019年回落20個百分點以上。從三大需求看，2022年最終消費支出、資本形成總額、貨物和服務凈出口對經濟增長的貢獻率分別為32.8%、50.1%和17.1%，分別較2021年降低32.6、提高36.4和降低3.8個百分點（見圖8），投資對穩增長的支撐作用顯著，消費仍是經濟恢復的薄弱環節。

三是國內創新動能持續領跑，產業升級步伐明顯加快。從投資看，2022年高技術制造業、高技術服務業投資分別增長22.2%、12.1%，高于全部投資增速17.1和7個百分點；從生產看，2022年規模以上高技術制造業增加值同比增長7.4%，快于全部規模以上工業3.8個百分點。

四是就業基本盤總體穩定，但結構性穩就業壓力依舊不容小覷。一方面，2022年全國城鎮新增就業1206萬人，超額完成1100萬人的年初預期目標；12月份全國城鎮調查失業率為5.5%，基本完成年初預期目標，國內就業基本盤總體穩定。另一方面，2022年城鎮調查失業率月均值較2021年提高0.5個百分點，其中16-24歲人口城鎮調查失業率月均值高達17.6%，較2018-2021年均值提高7.4個百分點，加上2023年高校畢業生規模預計仍將超過1150多萬人，國內結構性穩就業壓力依舊不容小覷。

展望2023年，預計經濟總體上將呈現出“內需擔主綱、外需有拖累”的復蘇格局，動力節奏上“一季度基建托底、二季度房地產企穩、下半年消費加速反彈”，預計全年GDP增長5.3%左右，各季度GDP分別增長2.7%、7.3%、4.8%、6.2%，呈“N”型走勢（見圖9）。一是受益于防疫政策優化、居民收入就業改善、居民儲蓄余糧釋放和低基數等多重因素的支撐，消費將成為拉動2023年經濟增長的主動力，預計社零總額約增長7-11%。二是地產修復，基建制造放緩，投資增速相對平穩。房地產投資增速降幅有望在上半年企穩，預計全年約增長-5%左右；基建投資受項目充足和準財政工具支撐，增速或僅小幅回落至8%左右，呈前高后低走勢；制造業投資將繼續受經濟結構轉型和產業鏈安全支撐，但出口需求下降、盈利走弱和去庫存將拖累其增速回落至7%附近。三是出口增速受數量、價格、份額支撐均減弱影響，預計同比下降約5%，對經濟貢獻由正轉負。

三、消費：低基數、防疫物資需求增加等支撐降幅收窄

（一）汽車、防疫物資需求增加和低基數效應，支撐社零增速降幅收窄

2022年社會消費品零售總額（簡稱社零，下同）為439733億元，同比下降0.2%，較2020-2021年兩年平均增速回落4.2個百分點，低于2019年疫前水平約8.2個百分點。12月當月社零同比下降1.8%，降幅較上月收窄4.1個百分點（見圖10）。原因有四：

一是基數回落對本月社零增速回升形成助力。如2020-2021年12月份社零兩年平均增速，較上月大幅降低1.3個百分點，有利于2022年12月社零增速提高。

二是防疫物資需求增加和汽車消費改善，是支撐社零增速回升的重要力量。12月份限額以上商品零售同比下降0.2%，降幅較上月收窄5.5個百分點，是支撐社零改善的主因之一（見圖11）。其中，分商品種類看（見圖12），受益于購車優惠政策即將到期推動消費需求前置，以及廠商為刺激需求下調終端價格的影響，限額以上汽車商品零售額增速較上月提高8.8個百分點，對社零形成重要支撐（汽車消費占社零的比重約10%）；同時，疫情防控放開后感染率攀升，居民加大藥品和食品儲備力度，推動本月限額以上中西藥品類商品零售額同比增長約40%，較上月提高31.5個百分點，糧油、食品類和飲料類商品零售額增速也均較上月提高6個百分點以上，也均對社零形成助力；此外，受基數回落等因素影響，通訊器材和家電、建材等居住類商品零售增速也較上月有所提高。

三是受益于農民工群體就業改善、居民消費意愿邊際修復，限額以下商品零售增速也回升較多。如隨著防疫政策放開，居民消費信心和消費意愿邊際改善，加上農民工為主的外來農業戶籍人員調查失業率大幅回落，12月份限額以下商品零售增速降幅較上月收窄5個百分點以上（見圖11）。具體看，受益于基建、制造業投資回升和國家加大以工代賑力度，12月份以農民工為主的外來農業戶籍人員調查失業率較上月大幅回落0.6個百分點至5.4%，降幅高于全部城鎮失業率0.4個百分點，失業率水平已低于全部城鎮調查失業率0.1個百分點（見圖13），表明農民工就業、收入改善速度或快于整體，對代表中低收入群體的限額以下社零形成支撐。

四是受新冠感染率攀升影響，餐飲收入降幅有所擴大。如12月餐飲收入同比下降14.1%，降幅較上月擴大5.7個百分點（見圖11），持續對社零增速形成一定拖累。

（二）預計2023年年社零約增長7-11%

展望2023年，四方面因素將支撐消費成為拉動經濟增長的主動力。一是隨著疫情防控政策持續優化，加上穩地產、穩信心等政策發力顯效，預計2023年國內經濟活動恢復可期，居民就業和收入有望相應改善，對居民消費能力形成提振。二是充足的居民儲蓄余糧，為消費改善提供重要動力保障，如疫情發生三年來，居民儲蓄存款年均增加約12.5萬億元，為疫情前五年年均增幅的1.9倍左右。三是疫情防控政策持續優化，將推動消費場景恢復，并提振居民出行和消費意愿，對消費恢復形成有力支撐。四是極低的基數，也為消費增速反彈提供助力，如2020-2022年社會消費品零售總額三年平均增長2.6%，增速較疫情前2019年回落5.4個百分點，消費修復空間廣闊。

預計2023年社零約增長7-11%。一方面，預計2023年實際GDP增速目標定為5.0-5.5%左右（詳見報告《2023年經濟增長目標設定為5.0-5.5%較合適》），同時假定收入價格指數約增長2-2.5%（歷史經驗顯示，名義與實際人均可支配收入增速差與CPI增速較為接近），得到2023年名義居民人均可支配收入約增長7-8%。另一方面，根據海外疫情放松經驗，假定2023年我國居民邊際消費傾向，分別恢復2020年降幅的5-9成（詳見報告《海外防疫優化經驗及2023年國內消費展望》）。綜合上述兩方面的假定，可測算出2023年名義人均消費支出約增長8.1%-11.9%。而根據歷史經驗，消費恢復階段名義居民人均消費支出增速平均高于同期名義社會消費品零售總額增速約1個百分點，因此可測算出2023年名義社會消費品零售總額約增長7.1-10.9%。

四、投資：基建制造業支撐增強，房地產降幅收窄

2022年1-12月份固定資產投資和民間固定資產投資分別同比增長5.1%和0.9%，均較上月放緩0.2個百分點（見圖14）；從環比增速看，12月份季調后的固定資產投資環比增速為0.49%，較上月提高1.0個百分點，高于2017-2019年歷史同期均值0.07個百分點（見圖15），顯示出受益于投資端穩增長政策落地見效，固定資產投資動能明顯修復，成為穩經濟的主要支撐。從當月增速看，12月份固定資產投資增速（根據累計增速倒推）為3.1%，較上月加快2.3個百分點，結構上呈現出“基建、制造業支撐增強，房地產降幅收窄”的同步修復特征（見圖16）。

從民間和固定資產投資增速差看，2022年1-12月份民間投資累計增速低于固定資產投資增速4.2個百分點，持平于上月（見圖14），位于歷史高位水平。民間投資與整體投資增速差距持續位于高位區間，主要原因在于民營企業投資意愿面臨疫情、預期轉弱等因素的較強制約，尤其是房地產市場低迷，限制民營企業投資增速提高，而國有企業更受益于穩增長政策發力。

（一）穩增長政策和技改需求支撐12月制造業投資增速回升

2022年1-12月份制造業投資同比增長9.1%，較1-11月份放緩0.2個百分點（見圖16），高基數是制造業投資累計增速回落的主要原因，如2021年1-12月份制造業投資兩年平均增速較前值提高0.6個百分點。但從當月增速看，12月份制造業投資同比增長7.4%，較上月提高1.2個百分點。制造業投資內部呈現出如下特點：一是受穩增長政策落地見效影響，基建和保交樓項目施工加快對部分建材行業形成積極帶動；二是制造業設備更新改造投資需求持續釋放，對制造業投資形成向上支撐。三是出口和消費需求低迷對制造業投資形成一定拖累。

從行業看，穩增長政策和技改需求是制造業投資增速邊際回升主因。一是受基建項目年末趕工和保交樓政策落地見效影響，上游原材料制造業投資增速出現回升，如有色金屬壓延行業投資增速回升較多；二是中游裝備制造業表現分化，與設備更新改造相關的通用設備、電氣機械等行業投資增速有所回升，但計算機通信設備等出口相關行業投資增速回落；三是受國內消費需求依然低迷影響，食品制造業、農副食品、紡織品制造業等下游消費品制造業投資增速均出現下降（見圖17）。

高技術制造業投資持續領跑，經濟結構繼續優化。1-12月高技術制造業投資累計增長22.2%，高于整體制造業投資增速13.1個百分點（見圖18），新動能對制造業投資的引領作用持續強化，制造業轉型升級步伐進一步加快。

展望2023年，預計制造業投資增速小幅回落至7%左右。一是在結構轉型與產業鏈安全的背景下，政策和金融支持將對設備更新改造和高技術投資形成強支撐，預計2023年制造業中長期貸款增速有望延續高增態勢；二是高基數和出口需求回落預示著2023年制造業投資增速面臨一定的下行壓力，如2020-2022年制造業投資三年平均增長6.7%，高于2015-2019年五年平均增速0.7個百分點，連續三年高增將對2023年增速形成壓制；三是盈利走弱和去庫存預示著2023年制造業投資增速或邊際回落，如2022年工業企業利潤增速快速下行，預示著2023年制造業企業擴產能力和意愿均將出現回落，不利于制造業投資增速的回升（見圖19）。

（二）各地積極推進施工，基建投資增速高位運行

受年底各地積極推進項目施工影響，1-12月份基礎設施建設投資和基礎設施建設投資（不含電力）分別同比增長11.5%和9.4%，較1-11月份分別放緩0.1和加快0.5個百分點（見圖16），前者高位略降，后者回升較多，表明基建托底作用明顯，對固定資產投資的支撐作用較強。

展望2023年，在前期項目持續推進，地方提前進行項目儲備、準財政工具擴容及其杠桿作用繼續發揮效用的共同影響下，基建投資增速有望繼續保持高增，但專項債券可用資金大幅下降，基建投資增速或小幅回落，預計2023年廣義基建投資增速中樞在8%左右，節奏上前高后低。。

一是預計2023年專項債券可用資金大幅下降，但其前置使用、政策性金融工具及配套信貸或支撐基建投資增速前高后低。其一，2022年專項債可用規模合計高達5.35萬億元，包括3.65萬億元新增額度、約1.2萬億元2021年結余資金和5000億元結存限額，2023年專項債券可用規模大概率降低，對基建投資增速形成一定拖累。其二，截止1月17日，2023年新增專項債券累計發行3034.7億元，前置發力特征明顯（見圖20），預計新增專項債券資金的前置發行短期仍對基建投資形成一定的資金保障。其三，據測算，2022年已投放的7399億元金融工具將繼續發揮撬動作用，最多可為2023年基建投資提供約8000億元的增量資金，加上若經濟面臨超預期沖擊，政策性、開放性仍有可能繼續擴容，為基建項目新開工提供一定資金支持。

二是2022年開工項目繼續推進，加上各地積極推進項目儲備，預計2023年基建投資項目有充足保障。一方面，2022年基建新開工項目明顯增加，其繼續推進建設將為2023年基建投資打下堅實基礎。如1-12月份，固定資產投資新開工項目計劃總投資同比增長20.2%，較去年同期加快16.9個百分點，創2017年以來同期新高（見圖21）。另一方面，2022年末多地集中進行重點項目開工，并積極進行項目儲備，預計2023年各地重大項目將呈“早開工”態勢，將為2023年全年基建投資提供一定項目保障。

三是城投等配套資金來源仍面臨嚴監管約束，將對基建投資回升幅度形成約束。從資金來源看，超五成的基建投資資金來源于自籌資金，自籌資金比重下降是2018年以來基建投資增速持續低迷的主要原因（見圖22）。基建投資自籌資金主要包括城投平臺債務、PPP、非標融資等資金來源。據統計，1-12月份城投債凈融資金額為11207.7億元，較去年同期回落約12212.5億元，預計在“堅決遏制增量、化解存量”定調下，2023年城投平臺融資環境難以大幅改善，城投平臺累計凈融資轉正的概率不高（見圖23）。在城投配套融資缺位的情況下，其他資金來源對基建投資的支撐作用不強，全年基建投資回升幅度或有限。

（三）房地產投資有望上半年企穩

1、2022年房地產市場特征：需求弱、庫存高、供給意愿低、價格降

2020年四季度以來，房地產下行周期開啟，各項指標明顯轉差，至今已進入第九個季度，疲弱特征明顯。總體看，2022年房地產呈現四大特征：一是需求弱，二是庫存高，三是供給意愿低，四是價格降。

特征一：需求弱。受疫情對居民就業和收入增長的影響，居民對未來房地產市場的預期偏弱，購房需求和意愿不高。房地產銷售面積增速自2021年8月首次由正轉負以來，連續五個季度負增長，2022年12月降至-31.5%，累計下降24.3%（見圖24）。需求端的疲弱，反映到貨幣數據上則表現為居民新增中長期貸款同比大幅下降，2022年居民中長期貸款同比少增3.3萬億元（見圖25）。

特征二：庫存高。需求端銷售低迷，直接導致待售面積增加，庫存高企，房地產市場再次進入去庫存階段。2021年以來，房地產存銷比（待售面積與近三個月平均銷售面積之比）整體由降轉升（見圖26），目前庫存水平達到4.8倍，僅低于2016年“三去一降一補”啟動階段，創2016年以來的新高，未來房地產市場去庫存是主要任務。

特征三：供給意愿不足。房地產市場的供給，衡量指標主要有房地產開發企業的土地購置、新開工面積、房屋施工面積和房地產開發投資完成額等。2022年12月上述指標全年同比增速分別為-53.4%、-39.4%、-7.2%、-10.0%，分別較上月變動0.4、-0.5、-0.7、-0.2個百分點（見圖24），反映房地產開發企業尤其是占比80%左右的民營企業資金流動性持續減弱、償債壓力加大，拿地意愿和能力降低，加上銷售端低迷，整個房地產市場供給意愿不足。值得注意的是，雖然2022年土地購置面積增速腰斬，但拿地的主要是央企和地方國資企業，前三輪拿地金額占比超過八成，民營企業拿地少。

特征四：價格降。弱需求下商品房價格下降趨勢明顯，2022年12月70個大中城市新建商品住宅價格指數下降2.3%，其中一線、二線、三線城市分別同比增長2.5%、-1.1%、-3.9%（見圖27）。對于未來房價走勢預期，根據央行2022年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告，居民預期“下降”的比例自2021年二季度以來持續走高，由10%提升至2022年四季度的18.5%。

2、預計2023年房地產銷售好于投資，后者有望在上半年企穩

展望2023年，我國房地產市場將繼續處于從“增量粗放發展時代”向“存量高質發展時代”的轉變期，房地產業也將開啟從“高負債、高杠桿、高周轉”模式向新發展模式轉變，預計投資增速降幅有望在上半年企穩，逐步收窄，但全年投資增速為負的概率偏大。原因如下：

一是需求端回暖需要時間，短期銷售仍將處于筑底階段，政策顯效后將有所回升，全年增速有望達到5.0%左右。首先從中長期大趨勢看，我國房地產市場基本實現供需平衡，住房需求在減弱。如根據國家統計局數據，2020年中國家庭戶人均居住面積達41.76平方米，平均每戶住房間數為3.2間，平均每戶居住面積達到111.18平方米；加上我國城鎮化率和經濟增速水平邊際放緩，住房需求總體趨弱。然后從短期影響因素看，房地產調控政策、疫情防控政策、經濟增速、貨幣信貸、城鎮化率均是2023年銷售的重要影響變量。根據中央經濟工作會議，2023年將著力擴大國內需求，其中要“支持住房改善”消費，“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”，因此預計調控政策總體還會刺激和支持需求的改善。疫情政策的優化，預計感染高峰過后經濟增長、收入預期均會出現改善。假定2023年GDP增長5.0-5.5%，M2在9-10%，城鎮化率提高約0.8個百分點，全年房地產銷售面積增速有望保持在5.0%左右，在低基數效應下實現正增長。

二是需求端向供給端的傳導有一個過程，預計投資增速降幅上半年企穩，隨后回升，全年投資增速在-5%左右。首先是受銷售恢復節奏偏慢、庫存走高影響，房地產開發企業土地購置意愿不強，加上資金壓力較大，土地成交規模較小，預計上半年主要是去庫存，新開工規模難有大幅改善，全年增速為0%左右。但在“扎實做好保交樓”“滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”政策的推動下，房地產竣工面積有望得到有效改善，對房地產投資形成一定支撐，預計全年房地產投資增速在-5%左右。

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