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隨著樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)成為新的殺手锏。二手房指導(dǎo)價(jià)的效力已經(jīng)在深圳、廣州、上海等地得到驗(yàn)證：深圳二手房成交量暴跌、上海二手房成交跌入冰點(diǎn)、廣州樓市熱度驟降……近期，北京樓市調(diào)控再度加碼，在海淀區(qū)啟動(dòng)了二手房指導(dǎo)價(jià)試點(diǎn)，此前大熱的學(xué)區(qū)房遭遇重拳出擊。

海淀先行試點(diǎn)

近日，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)發(fā)布行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號(hào)召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭(zhēng)奪房源的行為，同時(shí)結(jié)合近一年成交價(jià)格情況，對(duì)部分價(jià)格漲幅大、成交量大的熱點(diǎn)小區(qū)，向中介機(jī)構(gòu)發(fā)布了二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)。

據(jù)記者了解，海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)此次給出交易指導(dǎo)參考價(jià)的29個(gè)小區(qū)，包括了多個(gè)此前大熱的學(xué)區(qū)房，比如蜂鳥家園、新起點(diǎn)嘉園等。這29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)分小戶型(60平方米以下)、中戶型(60-90平方米)和大戶型(90平方米以上)設(shè)定掛牌指導(dǎo)價(jià)，超過(guò)指導(dǎo)價(jià)1%則不允許任何中介掛牌，且不能通過(guò)中介成交。

北京市房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在嚴(yán)格監(jiān)管下，仍有個(gè)別中介機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)取多銷售房源，通過(guò)暗示、鼓動(dòng)或直接幫助業(yè)主抬高售價(jià)等方式，惡意搶單、撬單，既擾亂了二手房交易市場(chǎng)，也不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的良性健康發(fā)展。此次發(fā)布二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)，在政府部門加大調(diào)控力度、強(qiáng)化執(zhí)法檢查的同時(shí)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自律良性發(fā)展。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，北京此次自律行為由行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起，中介機(jī)構(gòu)共同參與，對(duì)非理性推高價(jià)格爭(zhēng)奪房源的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為說(shuō)“不”，既可以有效避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)惡性無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范良性發(fā)展，也有利于一些過(guò)熱區(qū)域的二手房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性。

“解決大城市住房問(wèn)題，一個(gè)很重要的方面就是二手房，尤其是與學(xué)區(qū)房掛鉤的二手房。所以此類政策還是符合預(yù)期的，將進(jìn)一步解決大城市二手房?jī)r(jià)格虛高的問(wèn)題。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

劍指學(xué)區(qū)房過(guò)度炒作

“我們已經(jīng)接到通知，掛牌價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)的房子都下架了。”在蜂鳥家園樓下的鏈家門店，經(jīng)紀(jì)人小吳告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，“這次要求很嚴(yán)，高價(jià)的房源在鏈家、貝殼上都不會(huì)再展示，只能內(nèi)網(wǎng)推薦。新掛出來(lái)的房子如果不符合條件，整個(gè)行業(yè)不得接受登記委托，否則會(huì)吊銷執(zhí)照。”

記者在貝殼找房平臺(tái)上看到，蜂鳥家園9月成交參考均價(jià)為181737元/平方米，在售房源為23套，目前多數(shù)報(bào)價(jià)集中在15萬(wàn)元-16萬(wàn)元/平方米左右。而該小區(qū)指導(dǎo)價(jià)為小戶型為17.1萬(wàn)元/平方米、中戶型14.6萬(wàn)元/平方米、大戶型14.6萬(wàn)元/平方米。

也有中介人員對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者直言：“其實(shí)，指導(dǎo)價(jià)對(duì)漲幅較大的學(xué)區(qū)房作用更明顯，對(duì)于非熱點(diǎn)小區(qū)來(lái)說(shuō)只是限報(bào)價(jià)，作用并不大，因?yàn)槟壳暗某山粌r(jià)跟上半年相比已經(jīng)回調(diào)，基本都低于指導(dǎo)價(jià)。”據(jù)介紹，以海淀黃莊小區(qū)為例，其二手房指導(dǎo)價(jià)為14.7萬(wàn)元/平方米，但9月的成交價(jià)格在13.3萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米不等，均低于指導(dǎo)價(jià)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，這個(gè)參考價(jià)更多還是針對(duì)海淀一些熱點(diǎn)學(xué)區(qū)板塊和熱點(diǎn)社區(qū)進(jìn)行約束，核心目的是為了多管齊下管控學(xué)區(qū)房的炒作之風(fēng)。

記者在貝殼找房平臺(tái)上看到，海淀區(qū)非熱門學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)與指導(dǎo)價(jià)相差并不大。以育新花園為例，該小區(qū)指導(dǎo)價(jià)為小戶型8.8萬(wàn)元/平方米、中戶型7.8萬(wàn)元/平方米、大戶型7.8萬(wàn)元/平方米。貝殼找房平臺(tái)上顯示，育新花園9月成交參考價(jià)為89556元/平方米，在售房源為20套，目前多數(shù)報(bào)價(jià)集中在7.8萬(wàn)元/平方米左右。

諸葛找房研究中心數(shù)據(jù)顯示，自2021年以來(lái)，海淀區(qū)二手房市場(chǎng)熱度整體較高，成交價(jià)格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，此后隨著“多校劃片”等教改政策的逐步落實(shí)，二手房成交價(jià)格有所回落。從成交量來(lái)看，從6月到9月，海淀二手住宅成交量已連續(xù)3月下滑，但月度成交量仍在2000套左右。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，從二手房市場(chǎng)來(lái)看，隨著北京“多校劃片”打擊學(xué)區(qū)房炒作以及防止違規(guī)資金流入樓市等政策的逐步落實(shí)，市場(chǎng)有所降溫，二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲節(jié)奏放緩，基本維持較穩(wěn)定運(yùn)行。海淀區(qū)在此基礎(chǔ)上針對(duì)部分熱點(diǎn)小區(qū)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，進(jìn)一步促進(jìn)了房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)。同時(shí)，對(duì)部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格虛高，一定程度上帶動(dòng)區(qū)域二手房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象起到一定的警示作用。

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據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前落實(shí)二手住房參考價(jià)制度的城市共有10個(gè)，包括深圳、上海、寧波、成都、三亞、西安、廣州等。值得注意的是，此前，上海、深圳、廣州等地均已發(fā)布針對(duì)二手房的價(jià)格參考機(jī)制，北京是4個(gè)一線城市中唯一一個(gè)尚未全面發(fā)布二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制的城市。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)市場(chǎng)的影響可以從深圳、上海等地明顯看出來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)多月成交環(huán)比下降，上海的二手房成交量也快速回落。各城市出臺(tái)二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)是個(gè)大趨勢(shì)，目前北京只是在海淀先行試點(diǎn)，預(yù)計(jì)北京二手房參考價(jià)格未來(lái)擴(kuò)大到全市只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。

張波表示，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入到存量房為主的一線城市，二手房的調(diào)控政策顯得尤為重要。但二手房指導(dǎo)價(jià)要想對(duì)市場(chǎng)形成直接影響，還需要相關(guān)配套政策，例如房貸政策與指導(dǎo)價(jià)同步核準(zhǔn)，對(duì)于明顯超過(guò)指導(dǎo)價(jià)的房源在線上不予展示等，以保障二手房市場(chǎng)的平穩(wěn)有序發(fā)展。(記者：孫蔚)