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日前，多地個人按揭貸款額度“緊俏”，部分購房者反映需排隊等放款。與此同時，最新監管數據顯示，我國房地產貸款增速持續下降，創8年來新低，2021年以來，房地產貸款增速持續低于各項貸款增速。

房地產貸款增速曾經高企的原因是什么?房地產貸款增速為何會降低?接下來房地產貸款的走勢如何?

多位業內人士對記者表示，由于監管部門已開啟“房地產貸款集中度管理”，未來房地產貸款增速不會再高速增長，但仍需注意兩方面問題。

一方面，不應過度“妖魔化”房地產貸款，也不能采取“一刀切”模式，而應理性看待房地產貸款合理增速對于國民經濟增長的推動作用，滿足購房者的剛需、改善型需求;另一方面，要高度關注房地產貸款“過快”增長引發的風險，堅決遏制違規業務，如“經營貸”違規入樓市等，防止亂象回潮。

五個持續下降

經持續整治，資金過度流入房地產市場的問題已得到初步扭轉。當前，我國房地產融資呈現出“五個持續下降”特征。

一是房地產貸款增速持續下降。監管數據顯示，截至2021年4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低，2021年以來持續低于各項貸款增速。

二是房地產貸款集中度持續下降。房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已連續7個月下降。

三是房地產信托規模持續下降。房地產信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續下降趨勢。

四是理財產品投向房地產非標資產的規模持續下降。相關理財產品余額同比下降36%，近一年來持續保持下降趨勢。

五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域的資金規模持續下降。相關業務規模同比下降26%，為連續15個月下降。

“五個持續下降”的背后，是各地堅決貫徹房地產長效機制要求的結果，也是金融監管部門遏制房地產金融化、泡沫化勢頭的結果。

首先是管好銀行業資金閘門。眾所周知，房地產貸款由兩部分構成，一是針對房地產企業的開發貸款，二是針對購房者的個人按揭貸款。中國銀保監會副主席梁濤表示，銀保監會已與住房城鄉建設部、中國人民銀行聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，遏制“經營貸”違規流入房地產領域。

其次是因城施策，積極落實差別化房地產信貸政策。初步統計，僅2020年以來，銀保監會各級派出機構配合各地政府出臺了130多項房地產調控措施。

最后是嚴懲違法違規行為。“近期，我們已對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因就是違規開展房地產融資業務。”梁濤說，銀保監會持續三年開展“全國性房地產專項檢查”，對發現的違規行為“零容忍”。

增速快隱患多

“治病要祛根。”若要持續降低房地產貸款增速，就需要從曾經推高房地產貸款增速的幾項原因入手。多位業內人士表示，原因可從需求端、供給端兩方面分析。

需要明確的是，房地產貸款高速增長的主要推動力是個人按揭貸款，受此前去產能、去杠桿調控政策的影響，房地產開發貸款的推動作用則較小。

也就是說，杠桿主要加在了購房居民個人的身上。“從需求端看，居民確實有購房的信貸需求。”國家金融與發展實驗室副主任、上海金融與發展實驗室主任曾剛進一步表示，但相比于需求端，房地產貸款高速增長的主要推動力在供給端。即銀行出于信貸結構調整的考量，大力拓展個人按揭貸款。

自2012年尤其是2017年之后，不少銀行短期內難以快速做大對公貸款規模。在去產能、去杠桿的大背景下，部分實體企業的信貸需求較為疲軟，有些好企業開始“貓冬”;相反，在亟須貸款的企業中，有一些是此前盲目擴張“踏空”的、需要被淘汰出清的，信用風險較高，銀行又不敢放貸。

對公貸款難做，零售貸款便成了銀行的重點拓展方向，其中個人按揭貸款是主力。

與同屬零售貸款的個人消費貸款相比，個人按揭貸款具有三大優勢：規模大、期限長、風險低。由于規模大，它能夠成為銀行的利潤穩定器、市場拓展抓手;由于期限長，它能帶給銀行更高的綜合回報，促使銀行與客戶長期保持信貸關系，為后續其他業務的拓展創造條件;由于以房產作為抵押物，相較于信用貸款，它的風險較低，為銀行減少了后顧之憂。

正是在以上需求端、供給端的綜合推動下，房地產貸款一度出現了快速增長，盡管短期內滿足了居民的剛需以及改善型需求，但從長期看卻埋下了諸多風險隱患。

未來走勢如何

遏制房地產泡沫化金融化傾向、防范化解重點領域風險勢在必行。

“風險主要體現在三方面。”曾剛說，其一，房地產貸款增速高企導致大量資金進入了房地產領域，擠占、吸附掉了原本屬于其他實體企業的資金，對整個經濟發展不利。其二，盡管有房產作為抵押物，個人按揭貸款看似風險較低，但如果房地產價格過快上升、產生巨大泡沫，一旦泡沫破裂、房產價格劇烈下跌，這將引發嚴重的系統性金融風險。其三，過度給居民部門加杠桿、抬高居民部門杠桿率，一方面將加重居民個人的債務負擔，增加債務風險，另一方面將削弱居民的個人消費支出，抑制消費需求，不利于經濟結構調整。

該如何平衡購房需求與房地產貸款增速之間的關系?“要在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。”銀保監會相關負責人說，截至2021年4月末，在銀行業發放的個人按揭貸款中，首套房占比達91.8%，同比上升0.8個百分點;投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。

“下一步，中國銀保監會將繼續貫徹落實黨中央、國務院房地產調控長效機制，堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，保持房地產金融監管政策的連續性、穩定性，避免房價大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。”梁濤說。

同時，保持對違規業務的高壓態勢，防范化解好房地產業務風險;繼續支持好住房租賃市場發展，提供更有針對性的金融服務;加強與相關部門的工作協同，形成促進房地產市場平穩健康發展的合力，實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。