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長沙這一次集中供地看點(diǎn)頗多，不論從數(shù)量上還是競拍次數(shù)，抑或是成交金額，土拍熱度都持續(xù)在線。

集中供地新規(guī)的落地實(shí)施，也讓我們看到了此次規(guī)則的改變。

此輪土拍，除了地塊遭遇多家房企爭搶，還有3宗地塊無人出價遭遇流拍。由此看來，開發(fā)商更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)地塊。

6月1日，長沙首批集中供地結(jié)束。一次性推貨36宗地塊，最終成功“出嫁”33宗，其中19宗底價成交，9宗熔斷待搖號，3宗熔斷后競自持成交，另有3宗地塊流拍。

整體熱度上，多宗熔斷地塊表現(xiàn)亮眼。岳麓區(qū)一宗住宅用地遭58家房企爭搶，備受關(guān)注的048號地塊經(jīng)51輪報價達(dá)到土地最高限價觸發(fā)熔斷……

與之相對的是，3宗地塊無人出價遭遇流拍;除此之外，只有1家開發(fā)商底價成交的地塊占比近53%。

集中拍地后，受短期內(nèi)的資金限制，大部分開發(fā)商更愿意將資金投入到熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)地塊。

很明顯，長沙樓市分化的趨勢，已經(jīng)由新房市場轉(zhuǎn)移到土地市場。

熔斷地塊多屬于純住宅用地

因?yàn)橐淮涡陨霞艿膬?yōu)質(zhì)地塊數(shù)量有限，大家都想要拿好地，所以會抬高價格，觸發(fā)熔斷。

從9宗熔斷待搖號的地塊信息來看，多分布在市中心以及梅溪湖二期、濱江新城等規(guī)劃熱門板塊。

例如，位于梅溪湖二期的[2021]長沙市044號純住宅地，早在開拍的前一天11時50分第12筆競價時就到達(dá)土地最高競價，提前熔斷。熔斷后仍有房企繼續(xù)報價，最終共有58筆出價，成為這一輪土拍中，房企參與度最高的地塊。

又如，位于天心區(qū)南湖新城的048號商住地，因起始樓面價9500元/㎡，加上是市中心較為稀缺的臨江商住地而備受關(guān)注。

最終在10家房企51輪報價后，達(dá)到土地最高限價，遭遇熔斷，熔斷樓面價達(dá)14157元/㎡，這是長沙涉宅地塊樓面價首次破萬元。

除此之外，[2021]長沙市046號共38家筆出價，[2021]長沙市045號29筆出價，[2021]長沙市038號26筆出價。

熔斷地塊多屬于純住宅地，9宗熔斷待搖號地塊，有6宗純住宅地。

克而瑞湖南分析認(rèn)為，近年來由于商業(yè)庫存積壓，純住宅用地更為受捧;同時，房企多傾向資金壓力小、回報快的小面積地塊。

流拍地塊商業(yè)占比高

開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊拿地積極，但綜合素質(zhì)不佳的地塊無人問津。

此輪集中掛牌出讓的地塊中有3宗地塊無人出價遭遇流拍，1宗是高鐵會展027號地塊，1宗是天際嶺板塊030號地塊，還有1宗在望城金星北片區(qū)，也就是望城區(qū)015號地塊。這三宗地塊的共同點(diǎn)在于，出讓條件比較復(fù)雜;更為重要的是，商業(yè)占比高，且自持要求也比較高。

例如，027號地塊總建面78.49萬平方米，商住比47∶53;030號地塊總建面7.85萬平方米，商住比45∶55。商業(yè)占比已逾四成。

另外，027號地塊要求競得人須自持商業(yè)及辦公物業(yè)不少于2.5萬㎡;應(yīng)自持不少于20755平方米面積的商業(yè)/住宅作為租賃住房。

望城區(qū)015號地塊要求商業(yè)部分所建物業(yè)自持的產(chǎn)權(quán)面積不小于商業(yè)用地計容建筑面積的30%。

這些要求從一定程度上降低了房企拿地的意愿，流拍也在情理之中。

分析

14宗非限價地按政策進(jìn)行價格監(jiān)制

值得注意的是，長沙首輪集中供地中還有14宗非限價地，房屋銷售價格按長沙市政策進(jìn)行價格監(jiān)制。

2017年，為抑制土地交易市場過度炒作，《長沙市住宅用地“限房價、競地價”試點(diǎn)操作規(guī)則》通過市政府常務(wù)會議審議開始實(shí)施。

限價地，意味著在土地進(jìn)入市場時，未來房子的價格被“錨定”。

近幾年來，長沙已掛牌供應(yīng)的限價地限定了未來商品住房銷售價格。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，對滿足住房剛性的需求，穩(wěn)定市場預(yù)期起到了積極作用。

實(shí)際上，在銷售價格限定的情況下，開發(fā)商可能并不會投入過多的資金在房屋的配套、品質(zhì)方面。

克而瑞湖南區(qū)域分析稱，不限價按政策進(jìn)行價格監(jiān)制，會給房企一定的運(yùn)營空間，打造更加符合城市發(fā)展需求的產(chǎn)品。

限價地與非限價地共存，一方面保障了剛需，穩(wěn)定市場預(yù)期，另一方面也讓長沙樓市更富有層次。

你期待更多符合城市發(fā)展需求的品質(zhì)樓盤出現(xiàn)嗎?(本報記者羅雅琪長沙報道)