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2020年，“三道紅線”“五檔分類”新規夾擊、30強房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬、全年超過400家房企破產……地產行業去杠桿已成定局，規模必將讓位于可持續發展，“高杠桿、高負債、高周轉”已成絕響。

誰能適應新形勢，誰就能在新一輪競爭中占得先機。房企如何轉變發展模式，提質增效，讓真實的業績與市值相匹配成為重中之重。部分企業已提前進行戰略調整，也有企業尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

近日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司(簡稱“招商蛇口”)發布2020年業績報告，成績在一些方面表現得差強人意。

增收不增利 出售資產回血

招商蛇口創立于1979年的深圳，2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地產實現無先例重組上市，以“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為戰略定位，聚焦園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊。

根據克爾瑞歷年房企銷售額排行榜，自2015年重組之后，招商蛇口業績排名穩步上升：2016年、2017年排名14位，2018年、2019年排名12位，2020年排名第10位。不過，近年來招商蛇口在規模增長的同時，也遭遇了“增收不增利”的尷尬。

2020年財報顯示，其營業總收入1296.21億元，同比增長32.71%;營業利潤240.8億元，同比下降8.51%;利潤總額241.09億元，同比下降7.71%;歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比下降23.58%;基本每股收益1.46元，同比下降26.63%。

過去的一年，招商蛇口在出售資產方面動作頻頻。2020年9月13日，招商蛇口旗下招商廣州擬將其開發的位于廣州市番禺區的一棟辦公樓及酒店整體出售給仁和養投，交易金額為人民幣5.27億元;9月15日，招商蛇口出讓深圳市招盛閣置業管理有限公司100%股權、出讓其間接控股的明華(蛇口)海員服務公司100%股權;9月23日，北交所披露信息顯示，招商蛇口將以底價6.07億元轉讓深圳樂藝置業49%股權。

據不完全統計，僅2020年下半年至今，招商蛇口在公開市場上，通過增資和股權轉讓方式為長沙懿德、蘇州招融致新、深圳樂藝置業等13家項目公司引入合作方，涉及轉讓/募資金額就超過115億元。

利潤負增長 業績增速放緩

2020年，招商蛇口實現簽約銷售金額2776.08億元，同比增長25.91%，完成率111.04%。同期，公司實現簽約銷售面積1243.53萬平方米，同比增長6.34%。招商蛇口因此在行業排名陡升，克而瑞2020房企銷售榜單顯示，招商蛇口位列第12位，較上年上升6位。

不過，其 “招保萬金”的頭牌位置已經痛失多年，最近5年，招商蛇口的銷售規模、銷售面積增速呈現逐年下行的趨勢。

數據顯示，2016年至2020年，招商蛇口分別實現簽約銷售金額739.34億元、1127.79億元、1705.84億元、2204.74億元和2776.08億元，同比增速分別為28.40%、52.54%、29.25%和25.91%。同期，簽約銷售面積增速分別為35.60%、20.98%、45.15%、41.35%和6.34%。

2020年招商蛇口的利潤總額241.09億元，同比減少7.71%;歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比減少23.58%。

值得注意的是，這是招商蛇口2015年重組以來首次交出利潤負增長的成績單。對比之下，2016年-2018年，招商蛇口的歸母凈利潤增速分別為39%、27.5%、20.4%;2019年同比增長5.2%，盡管2019年跌至個位數的增幅，但仍維持正增長態勢。

歸母凈利潤出現大幅下滑更多的是因為招商蛇口進行了大額的計提減值準備。業績快報稱，公司按照市場參考價格對截至2020年12月31日存在減值跡象的資產進行了減值測試。測試結果顯示，計提存貨跌價準備及重大風險類別應收款項信用損失準備等減值準備31.01億元，同比增加9.7億元;減少公司2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤21.84億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響同比增加7.50億元。

此外，上年同期公司轉讓子公司產生投資收益較本報告期多31.17億元，形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤較本報告期多25.1億元。

斥巨資拿地 加速規模擴張

2020年以來，招商蛇口加快了在一線城市的布局，在上海市場的拓展勢頭尤為兇猛：根據2020年上半年業績報，截至2020年6月底，招商蛇口在上海擁有上海海德花園、上海花園城等共22個項目;此前2019年年報對應的數據為18個項目，半年時間內在滬增加了4個在建項目。

去年6月15日，招商蛇口歷經796輪競價大戰，以超過138%的溢價率搶下江蘇徐州一幅住宅地塊;7月，招商蛇口以81809元一平的樓面成交價，總價44億拍得位于此次成交土地西南側的一塊地。這一樓面單價創造了上海虹口區當時的新紀錄。今年2月9日，招商蛇口又以56.66億元的總價競得上海新單價“地王”——位于上海內環內的虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊。

數據顯示，2020年三季度單季新增土儲485萬平方、拿地銷售面積比150%，較上半年拿地力度加大。前三季度累計新增項目62個，新增土儲1145萬平方，同比增長37.8%，拿地銷售面積比139.4%。

3月9日，招商蛇口披露了2月份購得的土地情況。在新增土地項目方面，招商蛇口2月份新增7個項目，分別位于東莞、杭州、上海、蘇州、西安和成都，累計新增土地面積約309446.61平方米，斥資約154.92億元。

顯然，一直強調“以穩為主”的招商蛇口坐不住了，開始加快拿地節奏追求規模擴張。2021年，招商蛇口能否打破“增收不增利”的尷尬局面，能否實現規模再上新臺階，《每日財報》將持續關注。(撰文/何嬙)