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《寧波市住宅物業保修金管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)將于10月1日起施行。記者邀請市住建局相關專家進行了權威解讀。

按建安總造價2%交存，儲存期限為8年

《管理辦法》明確，住宅物業保修金是指建設單位按照規定向物業所在地的區(縣、市)住房和城鄉建設主管部門交存的，作為保修期內住宅物業質量維修費用保證的資金。

建設單位交存保修金的物業范圍包括新建住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅物業結構相連的非住宅物業。

建設單位交存保修金的時間和標準為，物業竣工驗收前，向物業所在地的保修金管理機構按照物業建筑安裝總造價的2%交存。保修金的儲存期限為8年。儲存期限從物業管理區域內首套房屋交付之日起計算。

“《管理辦法》的出臺，將更好地發揮保修金的保證作用，督促建設單位依法規范履行保修責任，保障物業在保修期內的正常使用和維修，為維護業主合法權益提供依據。”市住建局相關負責人表示。

這些情況可啟用物業保修金

《管理辦法》明確，保修請求人是業主委員會(前期物業期間為居委會或村委會，下同)和業主。當保修請求人發現物業存在質量問題時，應當在保修范圍和保修期限內，向保修組織實施單位提出保修請求。

在物業保修范圍和保修期限內，有下列情形之一的，可以啟動使用保修金：

1.“對認定為符合保修規定的，自認定之日起15日內啟動實施維修(保修組織實施單位與保修請求人對啟動實施維修時間另有約定的除外)”實際卻未實施的;

2.除因不可抗力或者保修請求人原因外，啟動實施維修后，無正當理由中止施工超過5日以上的;

3.建設單位不履行保修責任的;

4.因歇業、破產等原因無法履行保修責任的。

“這4條里面，第二條是新增的。因為在實際實施過程中，可能會出現個別無正當理由中止拖延保修的情況，增加這條規定就是為了解決這一問題。”市住建局相關負責人說。

使用保修金的相關程序

根據《管理辦法》，業主委員會組織實施動用保修金的保修，應按照以下程序辦理，所在地鎮(鄉)人民政府、街道辦事處應當予以指導和監督：

1.組織編制工程維修施工方案和預算;

2.邀請保修工程相關業主監督施工質量和進度;

3.組織施工、監理單位和相關業主進行竣工驗收，出具竣工驗收合格報告;

4.組織編制工程決算書，并委托第三方專業咨詢單位審核決算，出具工程決算審核報告。

對于動用保修金數額較大的保修事項，所在地鎮(鄉)人民政府、街道辦事處可以指導采取競爭性方式依法選擇施工單位，并可以確定監理單位實行施工質量監理。

保修工程完工后，業主委員會應當將相關材料報保修金管理機構審核。保修金管理機構應當自收到材料之日起5個工作日內做出資料是否符合要求的審核。對符合要求的，應當在5個工作日內向維修施工及相關實施單位支付相關費用。

對按照《管理辦法》規定使用保修金的，建設單位應當自收到保修金管理機構的保修金補存書面通知后15日內，足額補存保修金。

6種情形不納入保修范圍

同時，《管理辦法》明確了6種不屬于物業保修范圍的具體情形，而是由相關責任人依法承擔相應的維修責任：

1.擅自改動房屋結構、設備位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、構筑物以及明顯增加荷載造成結構損傷、構件變形或者開裂等的;

2.在外墻上鑿洞、安裝防護欄(防盜罩)，或者改變原墻面結構、封閉陽臺造成墻體滲漏水的;

3.擅自改變屋頂、露臺、衛生間、廚房間、墻面等防水層造成其滲漏水的;

4.其他使用不當或者違法裝修行為造成的;

5.上述4種行為衍生引發的其他情形;

6.法律規定或者質量保修書約定的不應納入物業保修范圍的其他情形。

保修期滿，如何退還?

“物業保修金退還一直是個老大難問題，之前退還的前提之一是‘全體業主同意’，但在實際操作中，難度相當大。新版《管理辦法》對退還流程作了細化，按保修金存儲期屆滿90日、60日、30日，分三個階段進行公示。同時考慮到實施中可能出現的情況，明確了爭議解決辦法，具有很強的實際指導意義。”市住建局相關負責人說。

根據《管理辦法》，建設單位應在保修金存儲期屆滿90日前，向所在地的保修金管理機構書面提出退還保修金申請。保修金管理機構應當自收到保修金退還申請后，公布擬退還保修金預告。公示期不少于30日。

保修金存儲期屆滿60日前，鎮(鄉)人民政府、街道辦事處應當會同所在地的區(縣、市)住房和城鄉建設主管部門，指導業主委員會組織業主對物業質量進行全面查驗。

保修金存儲期屆滿30日前，由物業所在地的區(縣、市)住房和城鄉建設主管部門在該物業管理區域信息宣傳欄等顯著位置，向全體業主公示擬退還保修金公告，聽取業主對建設單位履行物業保修責任的意見。公示期不得少于7日。同時，明確保修金管理機構按照相關具體規定，退還保修金本息余額。

此外，《管理辦法》還明確，允許將保修金本息余額轉入該物業管理區域專項維修資金賬戶的幾種情況。

創新物業保修金交存方式

“新版《管理辦法》著力聚焦物業保修金使用難、退還難和補交難問題，目的是讓物業保修金真正起到督促建設單位依法履行保修責任的作用，同時，也考慮到了減輕建設單位的資金壓力的相關舉措。”市住建局相關負責人說。

根據《管理辦法》，區(縣、市)住房和城鄉建設主管部門可以探索試點建設單位提交見索即付的銀行保修金保函，或者保修金保險憑證等方式，創新保修金管理制度。鼓勵建設單位通過購買工程質量保險的方式，履行物業的保修責任。

“下一步，我們還將會同有關部門和社會力量，試點創新建設單位提交銀行保修金保函、保修金保險保單等方式交存保修金，在保障保修責任落實的情況下，為企業減輕部分資金壓力，同時引進金融機制的約束，多途徑破解實踐中面臨的物業保修金使用、補交難的問題。”該負責人說。

據介紹，目前，與新版《管理辦法》配套的《寧波市住宅物業保修金交存暫行辦法》正在征求意見，近期也將出臺。

新聞鏈接

住宅物業保修期限是怎么規定的?

根據浙江省的相關規定，建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

正常使用條件下，住宅物業保修期限為：

1.屋面防水工程不低于8年;

2.有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年;

3.供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;

4.電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年;

5.房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

其中，保修期限自物業交付消費者之日起計算。

物業保修金與物業專項維修資金的區別

物業保修金，指建設單位向主管部門交存的，作為保修期內住宅物業質量維修費用保證的資金。

物業專項維修資金，是指專項用于建筑物內共用部位、建筑區劃內共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。交存人是具有共用部位與共用設施設備的住宅、非住宅的物業業主和購房人。

哪些情況下，可以將物業保修金轉為物業專項維修資金?

根據《管理辦法》，建設單位在保修金存儲期屆滿后，明示放棄退還權利的，保修金管理機構應當將保修金本息余額轉入該物業管理區域專項維修資金賬戶。建設單位未按本辦法規定的保修金退還期限內提交退還申請，或者因解散、破產及其他情形，致使建設單位不存在的，物業所在地的住房和城鄉建設主管部門應當在門戶網站、該物業管理區域進行公示。公示期限不得少于30日。公示期滿后，保修金管理機構應當按照國家、省規定，將保修金本息余額轉入該物業管理區域專項維修資金賬戶。法律、法規另有規定的，從其規定。(記者周科娜)