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一邊是新增房貸利率不斷下探，多個城市新發(fā)放的首套住房貸款利率降至3.2%附近，部分地區(qū)甚至降至“2字頭”;另一邊則是存量房貸利率普遍在4%以上，新增與存量房貸利差進(jìn)一步擴(kuò)大。

近日，市場上關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的傳聞再起，引發(fā)廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸利率下調(diào)的可能性與必要性俱在，且有兩種可能的實施路徑，一是“重定價”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內(nèi)部置換或重新協(xié)商房貸利率;二是“轉(zhuǎn)按揭”，即借款人將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同。

專家表示，存量房貸利率下調(diào)，將為借款人節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資，同時可穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期。不過，對銀行業(yè)而言，當(dāng)前凈息差壓力較大，若貸款利率繼續(xù)調(diào)降，將導(dǎo)致息差維穩(wěn)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

新增與存量房貸利差擴(kuò)大

今年以來，新增房貸利率不斷下探。央行已兩次調(diào)整5年期以上LPR，累計下調(diào)35個基點。從央行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2024年6月個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，較2023年12月下降52個基點，較2023年同期下降66個基點。

此外，央行5月宣布取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，在市場競爭機(jī)制作用下，多個地區(qū)新增房貸利率屢創(chuàng)新低。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，除北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限，多個城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右。更有廣州、蘇州等地區(qū)銀行為吸引客戶，首套房貸利率最低降至“2字頭”。

一位華潤銀行廣州地區(qū)個貸經(jīng)理告訴記者：“部分客戶可申請到最低2.89%的首套房貸利率，我們會綜合參考借款人的工資流水、工作性質(zhì)、負(fù)債情況等信息。如果借款人資質(zhì)無法達(dá)到條件，也可享受首套房貸2.99%的優(yōu)惠利率。”

然而，與新增房貸相比，目前存量房貸利率普遍在4%以上，處于較高水平，存量房貸利率與新增房貸利率的利差再度回到六七十個基點的高位。

與此同時，隨著二季度以來新增按揭定價與存量按揭定價價差走擴(kuò)，存量購房者心理落差加大，一定程度上引發(fā)部分購房者提前還貸行為。

深圳的水先生告訴記者：“我是2020年1月買房辦理的按揭，貸款260余萬元。雖然經(jīng)歷了去年存量房貸加點調(diào)整和二套轉(zhuǎn)首套等多重利好，目前利率仍為4.5%，與深圳市現(xiàn)在普遍執(zhí)行的3.4%的首套房貸利率相比，高出100多個基點。”

在今年6月深圳市多部門明確回應(yīng)存量房貸利率暫不調(diào)整后，水先生開始籌錢，打算提前還貸。“已賣了老家的房子，又把放在理財和股市的錢提了出來，湊了200萬元，雖然不能全部還清，但月供從1萬多元降至1900多元，生活幾乎沒有壓力了，總利息節(jié)省近144萬元。”水先生調(diào)侃道，“這可能是當(dāng)下回報率最高的‘投資’了。”

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與水先生有相同想法的存量房貸借款人并不在少數(shù)，中金公司的研究測算也表明，按揭早償率位于14%左右的高位。

降存量房貸利率窗口打開?

隨著新增與存量房貸利差拉大，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低存量房貸利率符合群眾期盼，且一定程度上有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力，因此，未來存量房貸利率存在下調(diào)空間。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，新一輪存量房貸利率下調(diào)的窗口已打開。“一方面，近期存款利率有所下調(diào)，5年期存款利率降幅更大。利率調(diào)整降低了銀行資金端成本，而且中長期調(diào)整幅度更大，意在降低居民定期存款的傾向;另一方面，央行公開市場操作利率下調(diào)，商業(yè)銀行資金端成本下降，從而為房貸利率再次下調(diào)打開了窗口。”李宇嘉說。

就下調(diào)方式而言，有兩種呼聲較高，一是“重定價”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內(nèi)部置換或重新協(xié)商房貸利率;二是“轉(zhuǎn)按揭”，即借款人將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同。

其實，重新協(xié)商房貸利率，集中調(diào)降存量房貸利率，去年已有先例。2023年8月末，央行、國家金融監(jiān)督管理總局指導(dǎo)下調(diào)存量首套住房貸款利率。此后，各銀行接連發(fā)布利率調(diào)整公告，明確存量個人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則，大部分符合要求的存量首套房貸利率降至報價利率。

《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至去年末，已有超過23萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%(2023年12月5年期以上LPR為4.2%)，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。

針對近日存量房貸降息和“轉(zhuǎn)按揭”傳聞，記者采訪多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人，他們均表示尚未接到相關(guān)通知。

建設(shè)銀行個貸中心工作人員向記者表示：“沒有收到任何降低存量房貸利率的通知，‘轉(zhuǎn)按揭’是否具有可行性仍待上級部門研究。若今后有相關(guān)政策推出，我行會積極落實安排。”

招商銀行行長王良9月2日在該行中期業(yè)績發(fā)布會上表示，針對“轉(zhuǎn)按揭”的傳聞，還沒有接到相關(guān)管理部門的意見，也沒有征求過商業(yè)銀行的意見，目前這個政策還沒有得到確認(rèn)。但王良同時表示，如果這一政策最終推出，會對銀行存量按揭利率帶來一定的負(fù)面影響，宏觀管理部門會在推出這樣的政策前做好充分論證和研究。

“轉(zhuǎn)按揭”是否可行

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，放開存量房貸“轉(zhuǎn)按揭”可促進(jìn)商業(yè)貸款利率完全市場化，應(yīng)為可選項。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，放開存量“轉(zhuǎn)按揭”有如下好處：一是回應(yīng)社會降低存量貸款利率的呼聲;二是“轉(zhuǎn)按揭”定價完全由商業(yè)性市場競爭決定，避免了由央行給定存量按揭利率調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)可能帶來的爭議;三是“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)簡單易操作，可避免房地產(chǎn)風(fēng)險累積加大。

但也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，若允許“轉(zhuǎn)按揭”，會加劇銀行內(nèi)卷，進(jìn)一步壓縮利潤空間。

五礦信托財富資產(chǎn)配置策略總監(jiān)何婉婷向記者表示：“‘轉(zhuǎn)按揭’模式雖然呼聲很高，但涉及跨行合作、資產(chǎn)重估、資金調(diào)配，流程復(fù)雜，或存在投機(jī)風(fēng)險、惡性競爭、摩擦成本較高等問題，且對大行沖擊明顯。該種模式短期內(nèi)全面推開的概率不大。如若推行，需充分研究對市場不同主體的影響或沖擊，做好政策規(guī)則協(xié)調(diào)配套。”

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一，在當(dāng)前市場環(huán)境下，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式或許更為合適。而通過不同銀行之間“轉(zhuǎn)按揭”方式，或加劇市場競爭，對預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動。

從操作便利度來看，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“轉(zhuǎn)按揭”會造成很多新的工作量，實際上上一輪存量房貸調(diào)整，是通過系統(tǒng)默認(rèn)方式直接在后續(xù)月份減少了月供還貸額，這是比較簡單且容易接受的做法。

而招聯(lián)首席研究員董希淼則對再次集中調(diào)降存量房貸利率的效果持不同看法：“下調(diào)存量房貸利率主要是希望降低居民利息支出，從而更好支持消費(fèi)和投資。從去年房貸利率下調(diào)后的情況看，居民部門消費(fèi)、投資未見明顯起色，提前還貸沒有明顯減少。因此，再次集中下調(diào)存量房貸利率意義可能不大。”

但他認(rèn)為，對于上一輪調(diào)降中未涉及的存量二套房貸利率可以集中下調(diào)。需要注意的是，采取浮動利率的房貸利率已隨LPR變化，存量房貸利率集中調(diào)降是特殊時期采取的特殊政策，不應(yīng)成為常態(tài)化、日常性政策措施，否則將對商業(yè)銀行經(jīng)營管理造成沖擊。

銀行息差面臨更大挑戰(zhàn)

存量房貸與居民生活息息相關(guān)，也是影響銀行經(jīng)營成果的重要業(yè)務(wù)板塊。

何婉婷告訴記者，去年存量房貸利率集中下調(diào)引發(fā)了階段性的銀行資金壓力、大行融出意愿下降以及小行買債意愿提升。今年，央行對貨幣政策框架進(jìn)行了調(diào)整，暢通了利率傳導(dǎo)機(jī)制;構(gòu)建了新的利率走廊，收窄走廊寬度，使得流動性分層現(xiàn)象顯著緩解;通過豐富公開市場工具，增加國債買賣工具對債市極端交易和曲線形態(tài)進(jìn)行糾偏。因此，當(dāng)下如果再次推進(jìn)存量房貸利率下調(diào)，配套貨幣政策的精準(zhǔn)支持，預(yù)計對銀行間流動性影響可控。

但她認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)對于銀行息差構(gòu)成挑戰(zhàn)。今年以來，利率市場化推進(jìn)步伐不斷提速，2024年二季度各類銀行的凈息差基本保持穩(wěn)定，持平于上期的1.54%，整體依然較低。出于穩(wěn)定銀行息差的考慮，如果存量房貸利率下調(diào)，預(yù)計是以對銀行息差影響更為溫和的方式推進(jìn)，并且需配套負(fù)債端成本降低。

從居民端來看，克而瑞集團(tuán)董事長、上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱認(rèn)為，如果能夠調(diào)降存量房貸利率，可以有效減輕居民的負(fù)債壓力，釋放購買力，從而提振居民支付能力和消費(fèi)信心，刺激消費(fèi)回升，為經(jīng)濟(jì)增長提供動力。同時，還能減少提前還貸等情況，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

陳文靜表示，若進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，將繼續(xù)為借款人節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。同時，也有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期，減緩購房者因房貸利率下降帶來的觀望情緒。

李宇嘉建議，存量貸款利率盡可能一次性降到接近中長期定期存款利率水平，讓居民形成按揭仍舊是低利率、普惠利率的觀感，進(jìn)而抑制提前還貸，鼓勵按揭買房。