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最近，各大券商、銀行、基金代銷渠道的金融人都在聲勢(shì)浩大地宣傳一種全新的基金投資產(chǎn)品——公募REITs。

這是繼貨幣基金、債券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后，公募基金的第六大投資新品種。

5月31日，首批9只公募REITs公開發(fā)售。從普通投資者的角度，公募REITs是否值得買?有哪些風(fēng)險(xiǎn)需注意?哪類投資者適合當(dāng)“第一個(gè)吃螃蟹的人”?

間接投資基礎(chǔ)設(shè)施

REITs全稱是Real Estate Investment Trusts，一般指的是“房地產(chǎn)信托投資基金”。

很多人聽到房地產(chǎn)三個(gè)字立馬來了興趣，在國外，REITs確實(shí)是投資房地產(chǎn)相關(guān)的基金。但在國內(nèi)，REITs的投資方向主要是基礎(chǔ)設(shè)施，例如產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流、高速公路等。

以往這類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，對(duì)投入資金量級(jí)要求較高，普通投資者根本沒有參與機(jī)會(huì)。但是公募REITs把權(quán)益拆成小份，讓投資門檻降低到100元-1000元。

買了公募REITs，相當(dāng)于變相成為基礎(chǔ)設(shè)施的“房東”，收益來源除了租金收入，還有物業(yè)資產(chǎn)的增值部分。

今天，首批9只公募REITs就要公開發(fā)售了，底層資產(chǎn)涵蓋收費(fèi)公路、污水處理、垃圾發(fā)電、產(chǎn)業(yè)園和倉儲(chǔ)物流五大類主流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型，資產(chǎn)分布在北京、上海、深圳、廣州、江蘇、浙江等地區(qū)。

是寶還是坑?

聽聽專業(yè)人士的建議

國內(nèi)的公募REITs是創(chuàng)新產(chǎn)品，對(duì)于普通投資者來說，是否有必要當(dāng)那個(gè)“第一個(gè)吃螃蟹的人”?記者咨詢了幾位金融人士。

總的來說，公募REITs的收益風(fēng)險(xiǎn)在股和債之間，比較適合長(zhǎng)期資金，有分散投資需求且收益要求較穩(wěn)的投資者可以考慮購買。

一位私募代銷平臺(tái)投顧建議，普通投資者可以當(dāng)做打新股那樣參與認(rèn)購，但要做好二級(jí)市場(chǎng)上市后折價(jià)的準(zhǔn)備，當(dāng)然，也可以在價(jià)格穩(wěn)定后買入。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，公募REITs是一個(gè)不錯(cuò)的投資品種。

“我反而認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)溢價(jià)。首批項(xiàng)目質(zhì)地不錯(cuò)，上市初期可能受投資者追捧而出現(xiàn)溢價(jià)。因此，有部分投資者可能會(huì)首發(fā)認(rèn)購，在上市后賣掉，以獲取發(fā)行溢價(jià)。”一位銀行人士認(rèn)為。

一家城商行私行人士表示，有分散投資需求的投資者，剛好可以通過配置公募REITs降低投資組合波動(dòng)率，增加收益來源。

一家城商行銀行理財(cái)經(jīng)理提醒，“對(duì)投資回報(bào)有較高預(yù)期的投資者，其實(shí)并不建議購買。”

一位基金人士認(rèn)為，REITs更像封閉式債券。雖然沒有債券那樣固定的利息，但有強(qiáng)制分紅機(jī)制，加上資產(chǎn)增值部分能夠帶來價(jià)值提升。

公募REITs的收益水平究竟如何呢?根據(jù)各家基金公司針對(duì)底層資產(chǎn)的成長(zhǎng)性已給出分紅率預(yù)測(cè)，滬杭甬杭徽REITs2021年、2022年分紅率分別預(yù)計(jì)達(dá)到12%、10.5%，為首批最高;最低的為4.1%和4.16%。疊加分紅和權(quán)益增值預(yù)期，或比通過投資銀行股賺取股息率的效果更好。

場(chǎng)外場(chǎng)內(nèi)均可購買

今天，首批9只公募REITs公開發(fā)售。從目前情況來看，公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者比率比較高，留給公眾投資者的份額不多了，因此存在掀起搶購潮的可能。

投資者可以通過場(chǎng)內(nèi)證券賬戶購買，也可以通過場(chǎng)外基金賬戶購買。

跟買普通的公募基金一樣，投資者可以在銀行、券商、第三方線上平臺(tái)、基金公司直銷平臺(tái)等渠道進(jìn)行場(chǎng)外認(rèn)購。而場(chǎng)內(nèi)，則是直接通過證券賬戶認(rèn)購。

需要提醒的是，公募REITs成立之后，將不會(huì)再開放申購及贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易。因此場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購的可以直接在場(chǎng)內(nèi)交易，但是使用基金賬戶認(rèn)購的基金份額，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)后，才可參與場(chǎng)內(nèi)交易。

關(guān)于認(rèn)購門檻，每只產(chǎn)品、場(chǎng)內(nèi)及場(chǎng)外均不一樣。場(chǎng)外認(rèn)購最低門檻在100元—1000元之間。至于場(chǎng)內(nèi)，上交所上市的最低門檻為1000元，深交所上市的最低門檻為1000份，以蛇口產(chǎn)園為例，每份認(rèn)購價(jià)格2.31元，1000份至少需要2310元。（記者 王瀟瀟）