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從深圳前海到廣州白云，憑借著在招拍掛市場上的積極表現，龍光(HK：03380)成為鎂光燈下的焦點。

可以看到，今年以來，龍光對于土地展現了高昂的熱情，在前五月，龍光已累計投資金額304億元，躋身中指院拿地排行榜第7位。而同樣不可忽視的是，在招拍掛市場中喜獲靚地之余，龍光在城市更新板塊亦同樣收獲頗豐，僅在東莞一城，年內便拿下了近百萬平的城市更新土地面積。

近年來，憑借著在大灣區多年的沉淀以及早年城市更新的經驗，龍光的城市更新發展得“順風順水”。從占據全年新增總貨值超過七成到實現約18億元的核心凈利潤，成為業績新增長引擎，在過去的2019年，城市更新業務已經成為龍光財報的一大亮點。

不過，隨著區域格局的變化，龍光的城市更新之路似乎也面臨一些新的挑戰。

業績增長新引擎

6月1日，東莞370畝的沙頭社區舊改再度被龍光收入囊中。據不完全統計，在今年年內，僅在東莞，龍光便參與到廈邊舊村、沙邊舊村居住類城市、板石(南埔)村改造片區、大朗鎮黃草朗社區等城市更新項目之中，成為了1459.62畝、對應面積約97.31平方米城市更新項目的前期服務商。

事實上，自2016年成立正式成立城市更新集團，多年以來，龍光在城市更新領域上的布局均保持了極高的熱情。在過去的2019年，城市更新已成為龍光補充土儲的主要手段，在當年全年龍光合計新增貨值 2392 億元，其中通過城市更新項目新增貨值1690億元，占比超過七成。截至2019年末，龍光共計在10個城市拓展了78個城市更新項目，可轉化土儲貨值超4000億元，占據總土儲的半壁江山。

對此，知名地產分析師嚴躍進便對藍鯨房產表示，一方面是大灣區的房地產發展起步早，有著豐富的存量項目，另一方面，部分存量項目有著比較優越的地段，從商業化運作來講，通過城市更新對于企業的銷售端、利潤端也有著非常好的前景。

可以看到，在積極的布局之后，近兩年龍光的城市更新成果已經開始兌現。繼2018年，在珠海、佛山成功孵化2個項目后，公司2019年在深圳、惠州又成功孵化了3個項目，合計貨值達1000億元左右。

此外，城市更新項目的兌現同樣體現在了企業的營收之上。在2018年，龍光一級土地開發收入實現了從無到有，當年營收達到了10.67億元，而進入到2019 年，該部分進一步同比增長359.1%，實現營收49.00億元，同時貢獻了約30億元、18億元的毛利及核心凈利潤，毛利率超過60%，成為龍光2019年業績的一大亮點。

可以看到，在2019年，憑借極高的利潤率，城市更新業務已成為龍光新的業績增長引擎。

但從另一層面上，業界也傳來一些擔憂的聲音，根據披露，2019年城市更新業務49億元的營收均為上半年出售南山項目土地股權收入所得。有觀點認為，過于集中的收入結合城市更新周期的不好把控，使得龍光未來一級土地開發或存在不確定性，甚至財報數據也會出現較大波動。

然而，與擔憂的觀點不同，機構卻對于該部分收入普遍表示看好，其中，天風證券便表示，受益于龍光在2019年新增的1049萬平城市更新項目面積，未來一級土地開發收入有望進一步上漲。而中金公司也持有相似觀點，該機構預計在2020年惠州大亞灣項目股權處置有望為龍光帶來額外25億元-30億元的一級土地開發利潤，推動公司盈利在高基數的基礎上繼續實現同比增長。

而稍早前龍光管理層的表態，也顯示其對舊改節奏把控的充足信心。“未來3年城市更新業務可貢獻當年約20%的核心利潤。”

在信心背后，依靠的或是龍光在舊改領域多年積累的經驗。

從“舊廠改造”到“舊村改造”

回顧龍光的發展史，城市更新并不是一個“陌生”的詞匯。在2000年，776畝的汕頭城中村改造項目曾幫助龍光一舉坐穩了汕頭的龍頭地位，也確定了龍光在城市更新領域的“熟手”身份。

事實上，對于城市更新項目，這名“熟手”同樣有著自己的取舍。在2019年中期，龍光的城市更新項目中，舊廠改造項目成為了絕對多數，占據了約60%的比例。

一直以來，在城市更新的標簽中，與“高毛利”如影隨形的似乎永遠有“拆遷難”與“時間長”。據券商研究顯示，目前行業龍頭在深圳舊改項目孵化周期約在5年左右。不過，熱衷舊廠改造的龍光，周期卻顯著快于行業整體水平，在其已完成孵化的5個項目來看，從獲取到孵化完成平均時間僅在2年。

對此，龍光管理層曾指出，舊工廠基本都是單一業態，而且是市場化的商業行為，價格談攏就可以拿下;相對來講舊村前期投入少，但存在較大的不確定性，開發周期也會比較長。

有業內人士表示，在“舊城鎮、舊村莊、舊廠房”三舊改造中，開發商參與舊村、舊廠改造的積極性更高。其中，相較而言，城中村、城邊村的拆除重建，存在統一村民意見以及提升容積率等一系列難題，同時也需要較長的開發周期;而對于單一權利主體的“舊廠改造”，房企則可以直接通過協議受讓或收購公司股權獲得，跳過了一些相對繁復環節。

可以看到，在龍光近兩年完成的舊改項目中，普遍為舊廠改造。例如，在2019年順利完成孵化的僑城東項目，便是龍光在2017年11月以及2018年6月，以合計約百億元的價格購得。顯然，舊廠改造是龍光在長周期的城市更新領域中，找到了一個極為有利的切入點。

但值得一提的是，從近年來數據來看，相較于舊廠改造，大灣區內城市的舊村改造訴求增長愈發迅猛。《2019廣東“三舊”改造和城市更新發展報告(2019年白皮書)》顯示，自2016年以來，廣東省全省舊村改造完成面積已連續4年超過舊廠改造面積，而從數量上看，近兩年完成的舊村改造數量也出現了大幅增長，在2017年的128個接連躍至2018年、2019年的205個及336個。

與此同時，行業的格局也或因此發生一些變化。基于大灣區充沛的需求潛力以及改善毛利率下行的迫切訴求，近年來，越來越多房企涌入了大灣區的城市更新領域，企業獲取城市更新項目的難度也在不斷增長。

在此背景下，曾更青睞于舊廠改造的龍光，亦加大了舊村改造項目的獲取，可以看到，在今年獲取的諸多東莞城市更新項目中，無論是剛剛獲得的沙頭社區，還是廈邊舊村、沙邊舊村居住類城市、板石(南埔)村改造片區、大朗鎮黃草朗社區，其城市更新內容均涉及舊村改造。

顯然，在城市更新這條突圍之路上，龍光依然不乏挑戰。而依靠舊廠改造已經實現不俗成績的龍光，能否在舊村改造同樣取得優異表現，繼續獲得出色的戰果，藍鯨房產將持續觀察。