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白銀時代的到來，掀開了存量市場萬億規模的“面紗”。國家相關部委和一線城市相繼出臺新的城市總體規劃和城市更新行動計劃，以租賃市場和舊城改造為主的存量市場不斷受到政策支持。

5月22日，國務院總理李克強在《政府工作報告》中提出，要加強新型城鎮化建設。同時提出，2020年計劃新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。老舊小區改造再度成為熱點，城市更新也迎來了更多矚目。

業內專家指出，老舊小區改造的加速推進，可提高物管企業的滲透率，擴大物管行業的市場空間，利好有品牌溢價能力、外拓能力較強的物管企業。不過，城市更新往往面臨著資金缺口大、各方利益難平衡、后期維護難等問題。無論是房企還是物管企業，想要在短時間內站穩腳跟，并沒那么容易。

風口下的萬億市場

2019年以來，隨著棚改步入收尾階段，政府針對舊改的相關政策頻出，全國老舊小區改造工作逐步進入加速期，城市更新也步入進階階段。

2020年4月16日，國務院政策例行吹風會明確提出，2020年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，這一數字較2019年增加一倍。5月22日，在全國兩會上，上述目標再次得到明確。

其中，“支持加裝電梯、發展用餐、保潔等多樣社區服務”等字樣，在《政府工作報告》中第一次提及。興業證券在研究報告中指出，老小區舊改的加速推進，可提高物管企業的滲透率，擴大物管行業的市場空間，利好有品牌溢價能力、外拓能力較強的物管企業。

58安居客首席分析師張波對藍鯨房產指出，《政府工作報告》提及老舊小區改造，意味著舊改再迎風口。而房企依靠在房地產上下產業鏈的優勢，在舊改項目上具有明顯優勢。從老舊小區的改造來說，除了加裝電梯，還包括建設完善水電氣路及光纖等配套設施，對小區的綠化及停車進行優化和改善。而大型品牌房企旗下往往都有著物業公司，也可以利用自身在這一領域的專長和優勢形成更大范圍的參與度和影響力。

某TOP30房企表示，政府工作報告提出鼓勵老舊小區改造，內容涵蓋治理空間違建，補充市政、電梯、信息等配套設施，完善小區物業管理等，主要目的是提升老舊小區的環境和生活配套。報告明確要求今年開工3.9萬個小區，將帶來巨大的微改造市場，作為舊改龍頭，公司會積極介入這個巨大市場，探尋政府、業主、企業三者共贏的改造模式。

值得一提的是，政府的這一表態在加速推進老舊小區改造的同時，也再度給城市更新注入了一劑強心針。如佳兆業集團首席戰略官劉策曾公開表示，政府報告中提及了新型城鎮化，改造城鎮老舊小區，這對于城市更新領域是較大利好。

中國城市更新論壇主席、高和資本合伙人蘇鑫更是公開表示，隨著房地產行業從開發時代轉向存量時代，城市更新已經具備了幾十萬億的市場規模潛力。

艱巨的挑戰

城市更新里蘊含著不少的機會，然而，不同于開發項目“拿地—開發—銷售”的簡單模式，城市更新還涉及到規劃、定位、招商、運營等復雜的業務鏈條，其更是一場前所未有的挑戰。

“由于棚改是‘拆舊建新’，對于居住環境的提升是推倒重來的方式，只要在補償層面做到相應公平，就容易推進。而對于老舊小區改造是‘改舊變新’，是實實在在要面臨改造過程中人群利益的不均衡，甚至需要犧牲小部分人群的利益來實現更大范圍人群利益的保障，推進的方式也無法通過強制的方式，因而推進的效率和難度自然會明顯增大。”張波表示。

以廣州永慶坊為例，2015年，廣州市荔灣區政府通過BOT方式引入社會資本進行“微改造”，萬科中標永慶坊項目。永慶片區是典型的廣州老城區，這里發展緩慢，老齡化嚴重，房屋損壞情況不容樂觀。在萬科實施微改造之前，永慶坊43棟征而未拆的房屋中，有30棟為“嚴重損壞”，有的已經倒塌。

萬科中標之后，計劃引入眾創辦公，青年公寓，教育營地，特色商業四大核心產業，對老街進行活化升級。時至今日，永慶坊項目已經成為了廣州一道亮麗的風景線，然而在開發過程中，萬科也遇到了不少的困難。比如有恩寧路居民反映，一期改造未公告征求居民意見，還有一些施工擾民等問題。此外，由于面積的限制和其他因素，萬科早期計劃中包括的長租公寓和教育營地，均未能實現。

企業與原著居民之間的糾紛只是城市更新復雜局面中的冰山一角，擺在企業面前的真正命題則是盈利難題。據了解，永慶坊改造計劃總投入資金約為1億元，而建筑成本回收周期就長達12年半。需要注意的是，萬科只擁有永慶坊15年經營權，期滿后是將經營權交還政府還是繼續探討新的合作模式尚未確定。如何在15年時間實現盈利，也成為運營永慶坊的一大考驗。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對藍鯨房產表示，開發周期長、資金壓力大、規劃難度高、關系復雜等問題，使得城市更新項目開發存在很多不確定性。

“房企在介入舊改之前，應該研究清楚項目的可行性，做好組織架構的調整，同時要強化融資。另外，還要想清楚改造后的項目如何運作，是完全交付給業主，還是開發商介入做后續的社區運營，業主的接受程度是否能夠達到預期，也是很關鍵的因素。”嚴躍進指出。

城市更新的確能夠讓舊城換新顏，帶動老城區物業的升值。但從項目立項到審批再到開發，是一個較為漫長的過程，考量著房企資本與運營等綜合實力。