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頭部地產公司的危機與重組展望 ——專訪不良資產重組專家孫林盛

2022-08-03 11:10:18 來源：壹點網分享

孫林盛，東方資產并購重組事務部執行總監，曾任東方資產業務審查部處室負責人、中再資產管理股份有限公司高級副總裁，有豐富的不良資產處置、危困企業重整、債轉股、股權投資及審查經驗。（圖為孫林盛在行業培訓會議上）

2021年下半年以來中國部分頭部地產公司發生了一定程度的流動性困難，房地產市場穩定牽涉到千家萬戶，本報記者采訪了東方資產并購重組部執行總監孫林盛先生，對此進行分析。

本報記者：孫總好！請問您如何看待近期發生的部分頭部地產公司發生的流動性風險？

孫林盛：我們通過對中國部分頭部民營地產公司的財務分析和訪談發現，發生流動性風險的公司通過大量的表外項目公司進行融資，借助關聯方代持、明股實債等方式美化財務報表。通過捆綁服務商入股，地產公司僅需要通過少量資金就能撬動項目開發，杠桿率非常高。在某些項目中，表面上看是合作方作為大股東接盤，但實際上還是地產公司在操盤，項目已經繳納的土地款被地產公司抽走，一旦銷售不及預期，合作方無法按期實現退出，就會啟動地產公司的回購，導致地產公司流動性緊張。

本報記者：您是如何看待地產公司這種融資模式的，是否存在潛在隱患？

孫林盛：上述融資模式僅僅看表面好像沒有問題，但深入挖掘后就會發現很多邏輯不合理的地方，一方面，有些港股上市公司，在國內大筆融資，另一方面卻在海外高額分紅，這種操作模式是不合邏輯的；再者，表面上看商業票據不屬于有息負債，但其實質是折價發行的零息債券，這在財務報表上近年來迅速增長，種種跡象綜合下來分析，促成了我們早期就對部分企業發出預警。

本報記者：您是不良資產處置行業的資深專家，曾被多家機構邀請培訓。在您看來，一家企業從健康成為問題資產的原因有哪些？

孫林盛：原因是多方面的，常見的不良產生的原因有：虛假財務、產能過剩、跨行業并購、資產負債不匹配等。尤其是近年來，許多企業過度借貸，短貸長投，產生了嚴重的債務危機，最終形成不良。

本報記者：您認為化解不良的關鍵在哪里？

孫林盛：首先，不是所有的不良資產都可以通過重組化解風險。不良資產處置是一種投資行為，對于因缺乏資金導致項目停滯、經營困難而形成的不良資產，比如短債長投的流動性問題，為避免資產價值嚴重貶損，在審慎合理的原則下，AMC可以注資實現資產增值，提高債權回收率。然而，如果負債金額遠大于資產價值，資產的回收無法覆蓋負債本息，是否可以進行不良重組還值得商榷。公司基本面的改善，這是不良資產處理盈利的來源，AMC的進入不僅僅是將債務進行展期，提升企業價值才是根本，不然無法退出。

本報記者：非常感謝您的專業分享！流動性暴雷地產企業的未來，您是怎么看的？這是替全國成千上萬戶購房者和供貨商問的一個問題。

孫林盛：我相信黨和政府會采用市場化的方式進行救助，畢竟絕大多數都是流動性問題，但這需要政府、企業、供應商、金融機構共同努力，協同各方利益，最終會有一個圓滿的結局。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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[責任編輯：ruirui]

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