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7月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。本次會(huì)議為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向定調(diào)，再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。

樓市調(diào)控總基調(diào)不變

今年以來(lái)，中央就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控密集發(fā)聲，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的政策主基調(diào)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總計(jì)發(fā)布調(diào)控文件超過(guò)320部，其中中央各部門(mén)發(fā)布有關(guān)調(diào)控文件已達(dá)46部。傳遞的政策導(dǎo)向十分明確：樓市調(diào)控總基調(diào)不變，堅(jiān)持“房住不炒”、落實(shí)“三穩(wěn)”、促進(jìn)發(fā)展。

1月6日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽強(qiáng)調(diào)，要牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

3月5日，政府工作報(bào)告提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

4月30日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，并首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。

7月22日，國(guó)務(wù)院加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視會(huì)議召開(kāi)，重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。會(huì)議還首次提出，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

7月23日，住建部聯(lián)合8部門(mén)發(fā)布持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，其中明確，因城施策突出整治重點(diǎn)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四大方面，管控更加趨于全面。

7月30日，中共中央政治局會(huì)議再提“房住不炒”，釋放出不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段、堅(jiān)定不移全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的鮮明信號(hào)。

諸葛找房分析師劉光宇對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，雖然這次中共中央政治局會(huì)議大多是重申以往的內(nèi)容，但是在如此高規(guī)格的場(chǎng)合再次強(qiáng)調(diào)非同小可，意在調(diào)控風(fēng)向更嚴(yán)，未來(lái)的調(diào)控內(nèi)容可能會(huì)更豐富。“無(wú)論是調(diào)控方向，還是買(mǎi)房賣(mài)房，包括地方城市對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度以及開(kāi)發(fā)商應(yīng)該何去何從，其實(shí)都基本上有了定局，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控邏輯已經(jīng)非常清晰。”

供地規(guī)則或推廣北京模式

土拍政策的調(diào)控也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要方向，穩(wěn)地價(jià)是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)。

集中供地政策可以說(shuō)是今年土地市場(chǎng)最大的變革。為保障充足的土地供應(yīng)，降低土地市場(chǎng)熱度，今年2月，國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調(diào)控文件，要求北上廣深、南京、武漢等22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”。

截至6月底，首批集中供地落幕，從結(jié)果來(lái)看，大部分土地市場(chǎng)的火熱并沒(méi)有得到根本抑制，資金實(shí)力雄厚的全國(guó)性房企及本地國(guó)企依然拿地兇猛。

華泰證券分析師指出，局部土地市場(chǎng)熱度過(guò)高不利于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的形成，這是本輪監(jiān)管層對(duì)土拍政策予以關(guān)注的主要原因。

為此，住建部提出要著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

合碩機(jī)構(gòu)分析師郭毅向《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者介紹，土拍規(guī)則是影響集中供地成效的重要因素。作為“學(xué)習(xí)樣本”的北京，因在土拍中采用“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)設(shè)計(jì)方案”的規(guī)則，首批集中供地調(diào)控到位，30宗宅地平均溢價(jià)率約為6%，較2020年下降了9個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞研究中心分析師房玲對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，未來(lái)集中供地城市名單有望進(jìn)一步擴(kuò)容，且更多城市或?qū)⒄毡本┦械淖龇ǔ雠_(tái)集中供地細(xì)則。具體而言，主要有五大優(yōu)化方向：一是加強(qiáng)購(gòu)地資格及資金審查，未來(lái)將進(jìn)一步規(guī)范購(gòu)地資金來(lái)源，壓縮開(kāi)發(fā)前融資空間，引導(dǎo)房企去杠桿;二是嚴(yán)控土拍溢價(jià)率上限，如北京要求不超過(guò)15%;三是限“馬甲”公司違規(guī)拿地;四是房地聯(lián)動(dòng)限價(jià)趨嚴(yán);五是競(jìng)品質(zhì)成為發(fā)展方向。

租賃行業(yè)迎來(lái)多項(xiàng)利好政策

今年以來(lái)，租賃行業(yè)“好消息”不斷。政府工作報(bào)告明確提出增加保障性租賃住房供給;供地“兩集中”新政明確要求重點(diǎn)城市在年度供地計(jì)劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于住宅用地10%，切實(shí)加大土地供應(yīng)，通過(guò)增加供應(yīng)為租賃市場(chǎng)發(fā)展提供動(dòng)能。

6月18日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，自10月1日起，租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位向個(gè)人、規(guī)模化租賃企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅，為住房租賃企業(yè)“降稅減負(fù)”。

7月2日《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》出臺(tái)，引起整個(gè)租賃行業(yè)高度關(guān)注，從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面支持保障性租賃住房的發(fā)展。同時(shí)，租賃住房REITs開(kāi)閘，租賃住房行業(yè)發(fā)展將迎來(lái)新氣象與新機(jī)會(huì)。

7月30日中共中央政治局會(huì)議要求加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。目前已有多部重磅文件都頻頻提及要大力發(fā)展租賃住房。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“可以說(shuō)在政府進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)租賃行業(yè)重視度的紅利下，租賃行業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的最好時(shí)代，未來(lái)租賃市場(chǎng)也將更加完善和規(guī)范。”(記者 孫蔚)