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11月18日，美股蛋殼公寓盤前一度漲超40%，繼昨日收漲75%后再度大漲。消息面上，有報(bào)道稱我愛(ài)我家確實(shí)在和蛋殼公寓洽談接受事宜，可能性非常大。

此前當(dāng)?shù)貢r(shí)間11月17日，中概股蛋殼公寓表現(xiàn)亮眼，收盤暴漲75.18%，領(lǐng)漲中概股，報(bào)2.40美元，最新總市值為4.39億美元。而在此之前，蛋殼公寓經(jīng)歷了近三個(gè)月的回調(diào)。蛋殼公寓股價(jià)從8月初的8美元左右一路跌至目前的2.40美元，期間跌幅達(dá)70%。

而同樣的在美股上市的貝殼，自上市后股價(jià)累計(jì)上漲了超200%，在周二美股卻出現(xiàn)大跌，最新收?qǐng)?bào)67.60美元，市值達(dá)773億美元。

01

我愛(ài)我家接盤?

據(jù)報(bào)道，此前蛋殼公寓一直傳出說(shuō)要爆雷跑路，但周二美股股價(jià)大幅上漲，有傳言稱蛋殼公寓可能將被我愛(ài)我家接盤。

據(jù)媒體的報(bào)道稱，有消息人士稱我愛(ài)我家確實(shí)在和蛋殼公寓洽談接手事宜，但目前尚未最終敲定，“從雙方目前進(jìn)展看，接盤事宜已有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，且進(jìn)展順利，最終敲定的可能性非常大。”資料顯示，我愛(ài)我家是中國(guó)大陸首家登陸A股主板市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭企業(yè)，旗下?lián)碛形覑?ài)我家、相寓、昆百大、我愛(ài)我家海外等多個(gè)業(yè)務(wù)品牌。其中相寓是我愛(ài)我家旗下長(zhǎng)租公寓品牌。今年上半年相寓實(shí)現(xiàn)收入7.3億元，同比下降15.05%，新增服務(wù)客戶22.59萬(wàn)人次。

分析認(rèn)為，蛋殼公寓作為長(zhǎng)租行業(yè)第二大企業(yè)，同時(shí)也是上市公司，對(duì)我愛(ài)我家來(lái)說(shuō)，相寓加上蛋殼，其體量和市場(chǎng)占有率將接近甚至趕超自如。若此次蛋殼與我愛(ài)我家達(dá)成共識(shí)，未來(lái)我愛(ài)我家與鏈家在各自長(zhǎng)租市場(chǎng)，將形成兩極，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)格局或也將發(fā)生質(zhì)的變化。

若上述消息真實(shí)，或許可以解釋為何周二美股蛋殼公寓的股價(jià)忽然暴漲，以及貝殼的股價(jià)下跌。此外，A股我愛(ài)我家的股價(jià)在周二漲停之后，周三盤中也一度拉升，收?qǐng)?bào)4.25元/股。

02

破產(chǎn)傳聞不斷

資料顯示，蛋殼公寓于2020年1月17日登陸紐交所，為2020年登陸紐交所的第一支中概股。該公司是紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的高端白領(lǐng)公寓品牌，公司于2015年1月在北京成立，正式進(jìn)入O2O租房市場(chǎng)，目前在北京、深圳開(kāi)設(shè)分公司。

上市風(fēng)光無(wú)限，但如今卻負(fù)面消息纏身，近期蛋殼公寓曾陷入破產(chǎn)風(fēng)波。對(duì)此蛋殼公寓方面11月16日在官方微博回應(yīng)稱，沒(méi)有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路，請(qǐng)不要信謠傳謠。

上市以來(lái)，蛋殼公寓還曾傳出公寓斷網(wǎng)、拖欠合作伙伴賬款和房東租金的消息。負(fù)面報(bào)道也頻頻出現(xiàn)，房東被電話通知要求降租金，保潔、維修人員因被拖欠工資不再提供服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)供應(yīng)商因?yàn)榈皻で焚M(fèi)切斷了公寓內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)等等。由于年初疫情爆發(fā)，市場(chǎng)整體的租賃需求和租金都呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)租金水平已接近甚至低于前兩年蛋殼向房東收房時(shí)的租金。

據(jù)報(bào)道蛋殼單方面以疫情為由，要求業(yè)主免租一個(gè)月并延期30天交付租金。此舉經(jīng)媒體報(bào)道后，引發(fā)不少租客吐槽，也招致大量房東不滿。對(duì)很多租客來(lái)說(shuō)，他們都簽訂了一年期的租房合同，并在第三方金融機(jī)構(gòu)辦理了租金貸款，每月償還貸款，一旦被清退，就面臨著既需要償還貸款，又無(wú)房可住的窘境。4月30日，本該是發(fā)布2019年財(cái)報(bào)的日子，旗下蛋殼公寓App卻被蘋果應(yīng)用商店下架。起因竟是有2張圖片涉嫌侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)，直至半月之后才恢復(fù)上架。6月18日，蛋殼公寓被爆出CEO 高靖被調(diào)查，雖然被調(diào)查的原因至今未被公布。據(jù)報(bào)道近期在用戶的聲討之下，蛋殼公寓方面坦誠(chéng)表示公司沒(méi)有錢，無(wú)力支付欠款和薪水。目前，從中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)獲悉，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)3家公司已被列為被執(zhí)行人。

截至2020年一季度，蛋殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為8.26億元，但總負(fù)債達(dá)90.27億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97.06%。據(jù)分析虧損原因之一是蛋殼瘋狂的擴(kuò)張規(guī)模。2017年到2019年蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)房間數(shù)暴漲了近30倍，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，蛋殼瘋狂補(bǔ)貼用戶，做廣告營(yíng)銷，推進(jìn)后續(xù)服務(wù)。蛋殼招股書(shū)顯示，平均下來(lái)每一套新增房源的成本，需要12-20個(gè)月后才能收回。

03

深圳監(jiān)管已出手

長(zhǎng)租公寓是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新興行業(yè)，近三年來(lái)發(fā)展迅速，已經(jīng)形成一批規(guī)模化、專業(yè)化的品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。其中，大部分分布在北上廣深一線城市，以及杭州、成都、南京等區(qū)域核心城市。

長(zhǎng)期以來(lái)，長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式備受質(zhì)疑。據(jù)《2019 年租賃住宅行業(yè)白皮書(shū)》顯示，國(guó)內(nèi) 20 個(gè)重點(diǎn)城市中，公寓租金回報(bào)率只有 1%-3% 。

最初，他們常以低價(jià)從房東入手，裝修后高價(jià)租給租客，通過(guò)這樣的良性循環(huán)賺錢。但有分析稱，隨著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手變多，長(zhǎng)租公寓很容易走上極端路，如低價(jià)從房東手里租房，然后再以更低價(jià)格出租。但前提是，必須要求租客年付，讓租客和貸款平臺(tái)簽下合同，然后租客按月還貸款，這樣就可以一次性從貸款平臺(tái)拿到全部現(xiàn)金。優(yōu)先保證一部分資金，按期交付房東，然后就可以拿出更多資金，去租更多的房子。而值得關(guān)注的是，一旦遇到特殊情況長(zhǎng)租公寓就很容易“暴雷”，最終像多米諾骨牌倒下。

近年來(lái)國(guó)內(nèi)不少城市出現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓“爆雷”問(wèn)題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有包括上海嵐越公寓、寓意公寓，杭州友客公寓、巢客公寓等超過(guò)30家長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)“爆雷”現(xiàn)象或嚴(yán)重資金問(wèn)題。

11月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》，重點(diǎn)提出了7方面具體要求，以切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。尤其強(qiáng)調(diào)租金收取方式不得“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”，同時(shí)不得誘導(dǎo)租客使用“租金貸”。該《緊急通知》也被認(rèn)為直指近期蛋殼公寓引發(fā)的維權(quán)事件。

深圳市住房和建設(shè)局表示，今年以來(lái)，疊加疫情影響，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓“爆雷”事件頻發(fā)。出臺(tái)《緊急通知》，對(duì)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定住房租賃企業(yè)不得實(shí)施的經(jīng)營(yíng)行為予以進(jìn)一步明確，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，有利于做好住房租賃領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。