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看華夏幸福(600340)是否“困境反轉(zhuǎn)”，還需看公司經(jīng)營基本面是否能夠持續(xù)向好。

(資料圖)

不到兩周時間，最早出險的房企華夏幸福的股價從2.41元最高沖到2.94元，漲幅高達(dá)21.9%。

股價大漲的起因是一則債務(wù)重組的利好消息。1月29日晚間，華夏幸福（600340.SH）公告稱，英格蘭及威爾士高等法院于英國時間1月23日下午2點30分召開裁決庭審，庭審裁決了華夏幸福境外債協(xié)議安排重組生效，預(yù)計于2023年1月31日完成重組交割。

華夏幸福方面表示，該裁決對持有全部49.6億美元境外債的債權(quán)人強(qiáng)制生效，解決了華夏幸福全部境外金融債務(wù)風(fēng)險，標(biāo)志著華夏幸福境外債券重組方案獲得通過。

判決后，華夏幸福2192億元金融債務(wù)中已有1723億元完成重組，占比78%。這也意味著這家暴雷的前千億房企，已經(jīng)進(jìn)入債務(wù)重組的收尾階段。

1月30日，華夏幸福發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)告。公告顯示，預(yù)計華夏幸福2022年度將實現(xiàn)扭虧為盈，預(yù)計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為11億元到16億元。預(yù)計華夏幸福2022年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-173億元到-168億元。

公布業(yè)績盈利預(yù)告后，華夏幸福的股價迎來大漲。有投資者認(rèn)為隨著債務(wù)重組收尾，華夏幸福或?qū)⒂瓉怼袄Ь撤崔D(zhuǎn)”，而困境反轉(zhuǎn)是不少低估值投資者最為青睞的投資主題之一。

《巴倫周刊》中文版認(rèn)為，雖然此次華夏幸福的債務(wù)重組工作有了重要進(jìn)展，但是公司自有資產(chǎn)面臨著越來越小的變現(xiàn)空間，“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型能否支撐后續(xù)償債仍是未知數(shù)，現(xiàn)在談“困境反轉(zhuǎn)”或許還為時尚早。

越賣越少的資產(chǎn)缺乏變現(xiàn)空間

看華夏幸福是否“困境反轉(zhuǎn)”，還需看公司經(jīng)營基本面是否能夠持續(xù)向好。現(xiàn)在看來，華夏幸福面臨的經(jīng)營挑戰(zhàn)并不小。

華夏幸福賴以起家的是產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營，通過產(chǎn)業(yè)園勾地開發(fā)，出售產(chǎn)業(yè)園配套住宅，并通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營獲取利潤。這其中，地產(chǎn)開發(fā)占公司營收相當(dāng)大的一部分。但是，隨著華夏幸福重倉的環(huán)京樓市冰封，公司也陷入經(jīng)營困境，開始出售資產(chǎn)來償還債務(wù)，華夏幸福自身擁有的資產(chǎn)數(shù)量也在不斷下降。

儲備項目數(shù)量不多，后續(xù)該如何創(chuàng)造更多營收來提升償債能力，這是華夏幸福面臨的第一個問題。

2022年未經(jīng)審核的三季報顯示，華夏幸福地產(chǎn)儲備項目中一級土地整理面積828.12萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積771.89萬平方米。項目大多數(shù)分布在三四線城市，自身可以拿來變賣的貨值數(shù)量有限。

另一方面，受自身現(xiàn)金流緊張的影響，華夏幸福很難籌措資金對自身項目進(jìn)行開發(fā)。公司在三季報中披露，本季開工項目數(shù)量為0。而2022年半年報中，驟降的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收入和土地整理收入，也說明華夏幸福并無力推進(jìn)自身產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。

（圖源華夏幸福財報）

為了償債紓困需要出售項目，而出售項目意味著公司自身擁有的貨值也在不斷下降，未來能夠轉(zhuǎn)化成為營收和利潤的項目會不斷減少。這也成為華夏幸福現(xiàn)在面臨的一個困境。

更加糟糕的問題在外部環(huán)境。環(huán)京樓市冰封的現(xiàn)狀仍未改善，華夏幸福在環(huán)京的收入也隨之銳減。2022年中報顯示，華夏幸福在環(huán)京區(qū)域的收入驟降七成，其他地區(qū)的收入反而實現(xiàn)了微增。但作為公司項目重倉地，環(huán)京地區(qū)持續(xù)冰封的市場勢必對華夏幸福的經(jīng)營產(chǎn)生了更多不利影響。

物業(yè)管理和代建能否成為救命稻草？

園區(qū)和地產(chǎn)項目開發(fā)這類重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，對華夏幸福而言難以持續(xù)推進(jìn)，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)便成為下一個轉(zhuǎn)型方向。

去年7月，華夏幸福官宣要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，相關(guān)重點業(yè)務(wù)被劃入“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個平臺，即產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)和代建兩塊業(yè)務(wù)。

華夏幸福業(yè)績公告顯示，截止去年6月底，幸福基業(yè)物業(yè)在管面積1.6億平方米。去年前三季度，“幸福精選平臺”內(nèi)三家主體公司合計營收為21.4億元，凈利潤為4887.39萬元，而去年全年營收為36.41億，凈利潤2.3億。無論是營收還是利潤都出現(xiàn)了明顯下跌。

華夏幸福對這兩塊業(yè)務(wù)的增速有要求，2023年、2024年要實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績20%年化增長，凈資產(chǎn)50%的增長幅度。這一要求對現(xiàn)在的物業(yè)管理業(yè)務(wù)來說壓力不小。

另一方面，代建業(yè)務(wù)則是華夏幸福新成立的業(yè)務(wù)板塊，具體能獲得多少項目，產(chǎn)出多少業(yè)績?nèi)允且粋€未知數(shù)。

代建行業(yè)近些年迎來了較快發(fā)展。2021年全國商品房銷售面積 1794 百萬方，同比增速為 1.9%，較上年下降 0.7 個百分點；而代建行業(yè)新簽約面積則為 101.5 百萬方，同比增速高達(dá) 25.9%，較上年提升 8.5 個百分點。

在地產(chǎn)行業(yè)下行期，代建行業(yè)展現(xiàn)出了更高的韌性。中信建投(601066)證券測算 2022 年代建市場規(guī)模為 1169 億元，較 2021 年出現(xiàn)了加速擴(kuò)張。

雖然代建行業(yè)仍在上行期，但行業(yè)競爭也在日趨激烈。目前已有包括華潤置地、金地集團(tuán)(600383)、旭輝控股在內(nèi)的 30 多家大中型房企進(jìn)入了代建行業(yè)，而代建行業(yè)的龍頭綠城管理、中原建業(yè)也有自己的先發(fā)優(yōu)勢。

后入局的華夏幸福代建業(yè)務(wù)面臨一大拷問——在更看重品牌溢價以及管理能力的代建行業(yè)，后來者如何跟擁有強(qiáng)大品牌和國資背書的龍頭企業(yè)進(jìn)行競爭呢？

綜合來看，華夏幸福成功實現(xiàn)債務(wù)展期，為公司后續(xù)發(fā)展?fàn)幦〉搅烁嗟臅r間和空間。但是公司面臨的挑戰(zhàn)仍在，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)/房地產(chǎn)項目）如何快速開工銷售并且取得回款仍是個難題。發(fā)展物業(yè)管理和代建兩塊輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，由于營收基數(shù)不高，對高企的債務(wù)而言可謂是杯水車薪。

對華夏幸福而言，“困境”還在，“反轉(zhuǎn)”還需要時間來證明。

文｜《巴倫周刊》中文版撰稿人 朱琳

編輯｜喻舟

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