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“當前房地產(chǎn)市場采取措施穩(wěn)住市場已是共識，但是需要清醒準確把握房地產(chǎn)市場形勢的特征、性質(zhì)，準確的分析房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢與任務、條件與風險，才可以確定精準有效的房地產(chǎn)政策目標與措施。”12月18日，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在“《財經(jīng)》年會2023：預測與戰(zhàn)略”上表示。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛

倪鵬飛表示，此前中央經(jīng)濟工作會議有關房地產(chǎn)的政策措施做了學習，為此他提出了六點思考：

(資料圖片)

第一點思考是，近期市場呈現(xiàn)快速但不失速的下行。具體表現(xiàn)在，第一，下降速度較快但沒有失速，各項指標降幅有不同程度的波動；第二，房地產(chǎn)主要指標的變化不同，像房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下行，新房銷售、開工、竣工面積等降幅波動性收窄，但是房地產(chǎn)價格降幅小和快速收窄。

第二點思考是，房地產(chǎn)下行是外部沖擊觸發(fā)的市場調(diào)整。從性質(zhì)上判斷，原因是市場在高飽和高位平穩(wěn)狀態(tài)下，外部沖擊發(fā)出一次深度調(diào)整，但是沒有失速、沒有恐慌、沒有拋售，也沒有著陸。

從發(fā)展框架分析主要有四個因素，包括市場表現(xiàn)、政策制度、外部環(huán)境、預期行為，它們共同決定中國房地產(chǎn)的走勢。根據(jù)這個發(fā)展框架，倪鵬飛推測，高位飽和的中國房地產(chǎn)正面臨著著陸、降速、轉(zhuǎn)型三大趨勢。將由過去18億平方米的開發(fā)降到10-12億平米開發(fā)，從業(yè)態(tài)上，從原來開發(fā)主導轉(zhuǎn)換到服務主導。

房地產(chǎn)下行原因是什么？總結起來就是，沖擊在環(huán)境端，問題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。

倪鵬飛稱，現(xiàn)在整體雖然已經(jīng)出現(xiàn)下行，或者出現(xiàn)了局部的風險，但接下來拐彎處要向哪個方向發(fā)展？是在前兩個再循環(huán)逐漸轉(zhuǎn)變成良性，還是向第三個環(huán)轉(zhuǎn)化，風險逐漸擴大到房地產(chǎn)、金融甚至是整個宏觀領域，所以現(xiàn)在正處于關鍵的時刻。“向軟著力還是出現(xiàn)危機，前面性質(zhì)確定了，它沒有著陸，也不是危機，就是一個深度的調(diào)整，它的未來有可能出現(xiàn)兩個方向的變化。”

第三個思考是，中國房地產(chǎn)有條件實現(xiàn)軟著陸。一是因為中國房地產(chǎn)還有巨大的結構潛力；二是因為中國房地產(chǎn)市場是一個行政性管制很強的市場，政府有很強的力量阻滯過速的下行；三是過去一年不斷加碼的政策使得市場風險得到控制，下行但沒有失速。

第四個思考是，中國房地產(chǎn)軟著陸還要防范和化解10個方面的風險。首先要化解四個新房市場供給端的四個風險，具體包括債務風險、交付風險、薪資違約風險、資產(chǎn)貶值風險。雖然控制了，但是化解還有很大的任務需要做。

其次需要防范6個潛在風險，具體包括房地產(chǎn)整體風險、系統(tǒng)性金融風險、系統(tǒng)性經(jīng)濟風險、外部沖擊風險、預期敏感風險、政策不當風險。

其中，房地產(chǎn)整體風險在于需求端及二手房市場面臨潛在風險。現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)些二手房銷售擴大的一些苗頭。比如價格下降、資產(chǎn)縮水、斷供斷貸、資產(chǎn)拋售、市場恐慌等。

另外，外部沖擊風險、預期敏感風險等是原因性的風險，也需要防范。

在外部沖擊風險方面，未來外部環(huán)境，尤其是國際環(huán)境存在著許多不確定性，會影響宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)供求及預期；在預期敏感風險方面，研究發(fā)現(xiàn)在市場飽和后，預期相對政策更關鍵。當前弱預期寸在強化、固化和慣性風險。

第五個思考是，有條件又有風險怎么辦？爭取實現(xiàn)“彈跳式軟著陸”。目標是順應著陸、換擋和轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢，抵消市場及預期快速下行的慣性，防范和化解風險。“欲得其中，必取其上”必須加大政策力度，力爭實現(xiàn)彈跳式軟著陸，讓市場及預期反轉(zhuǎn)。

第六個思考是，未來要實現(xiàn)跳式軟著陸，要實現(xiàn)三個趨勢決定的四個任務：防風險、軟著陸、換擋速、轉(zhuǎn)模式，這四個任務是相互促進的，但是又有輕重緩急，具體6個建議是：

1、減緩沖擊是條件，通過加快復蘇經(jīng)濟，增加收入，擴大就業(yè)，防范和減緩外部不確定性沖擊。

2、保證交樓是重點，要加快解決三支箭的梗阻，結合新住房融資模式的建設，建立房地產(chǎn)紓困基金，定向用于出險或困難企業(yè)及項目的股權投資。

3、處置債務是要務，要探索建立政府引導社會參與的房地產(chǎn)引導基金，加快戰(zhàn)略并購、債務重組和資產(chǎn)盤活，重塑和縮小企業(yè)資產(chǎn)負債表，構建企業(yè)新開發(fā)模式。

4、擴大需求是基礎，從需求端說的，要放寬購房條件，降低購房成本。

5、穩(wěn)定房價是關鍵，房價下降有助于降低生活和商務成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過速的情況，建議可以采取一些臨時性管制措施。

6、扭轉(zhuǎn)預期是保障。前面這些5樣措施都有扭轉(zhuǎn)預期的作用，扭轉(zhuǎn)預期現(xiàn)在是重中之重。要做好輿論引導，發(fā)揮一二線風向標作用扭轉(zhuǎn)市場預期，同時減少三四線及以下城市土地供應，逐步消化庫存。

以下為部分發(fā)言實錄：

倪鵬飛：感謝主持人，我今天發(fā)言的題目“加大政策力度，爭取房地產(chǎn)實現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，當前房地產(chǎn)市場形勢比較嚴峻，采取措施穩(wěn)住市場已是共識，但是需要清醒準確把握房地產(chǎn)市場形勢的特征、性質(zhì)，準確的分析房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢與任務、條件與風險，才可以確定精準有效的房地產(chǎn)政策目標與措施。此前中央經(jīng)濟工作會議有關房地產(chǎn)的政策措施我們做了學習，我有六點思考，不對之處請大家批評。

第一，近期市場呈現(xiàn)快速但不失速的下行。我們認為過去一年多，房地產(chǎn)市場下行的主要特征：

第一、下降速度較快但沒有失速，各項指標降幅有不同程度的波動。

第二、房地產(chǎn)主要指標的變化不同，像房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下行，新房銷售、開工、竣工面積等降幅波動性收窄，尤其是房地產(chǎn)價格降幅比較小，并且處在快速收窄過程中。這是待售商品房的增長，房地產(chǎn)施工竣工、房地產(chǎn)價格，正是剛才我提出來的那幾點。

第二，房地產(chǎn)下行是外部沖擊觸發(fā)的市場調(diào)整。房地產(chǎn)下行應該怎么判斷它的性質(zhì)。從原因上來看，是在飽和高位平穩(wěn)的狀態(tài)下，2019年是最好的一年，在那一年年末外部沖擊觸發(fā)的一次深度的調(diào)整，但是它有四個沒有，沒有失速、沒有恐慌、沒有拋售，也沒有著陸。我們分析房地產(chǎn)發(fā)展的時候，無論長期還是短期都用了四個因素分析框架，市場表現(xiàn)、政策制度、外部環(huán)境、預期行為，它們共同決定中國房地產(chǎn)的走勢。根據(jù)這個框架我們認為，長期發(fā)展趨勢是高位飽和的中國房地產(chǎn)正面臨著著陸、降速、轉(zhuǎn)型三大趨勢。將由過去18億平方米的開發(fā)降到10-12億平米開發(fā)，從業(yè)態(tài)上，從原來開發(fā)主導轉(zhuǎn)換到服務主導。

這次房地產(chǎn)下行的四個方面的原因是什么情況。

市場長期和短期環(huán)境也在發(fā)生變化；主要從金融層面下降幅度可以看出政策的影響；市場預期變化是直接引起了綜合性的市場變化；左邊通常是表現(xiàn)開發(fā)商的，用購地的情況來代表它的預期，右邊是央行的調(diào)查，這兩個都是在下行的，尤其是在2022年開始。

原因做一個總結，我們認為這次下行它是沖擊在環(huán)境端，就是外部，問題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。

下行以及風險傳導的機制做了一個圖，右邊圖做得非常詳細，時間關系不展開說了。 現(xiàn)在整體上來說，雖然已經(jīng)出現(xiàn)了下行，或者出現(xiàn)了風險我們認為它是局部的，是這兩個環(huán)的轉(zhuǎn)型。接下來在拐彎處應該向哪個方向發(fā)展？是在這兩個圈里邊再循環(huán)逐漸轉(zhuǎn)變成良性，而是進入第三個環(huán)，風險逐漸擴大，變成了整個房地產(chǎn)領域，整個金融領域，整個宏觀領域呢，所以這里邊是一個現(xiàn)在正處在關鍵的時刻。

向軟著力還是出現(xiàn)危機，前面性質(zhì)確定了，它沒有著陸，也不是危機，就是一個深度的調(diào)整，它的未來有可能出現(xiàn)兩個方向的變化。第三，中國房地產(chǎn)它有條件實現(xiàn)軟著陸，大家都知道的三個理由。1、中國房地產(chǎn)有巨大的結構潛力，現(xiàn)在戶籍人口46，未來15年，中心城市都市圈城市群，青新市民，住房拆遷重置需求，有182億平米需求。2、中國房地產(chǎn)市場是一個行政性管制很強的市場，政府有很強的力量阻滯過速的下行。3、過去一年不斷加碼的政策，確實使房地產(chǎn)市場風險目前暴露的風險得到了控制，下行但是也沒有出現(xiàn)失速，未來還要出一些政策，不展開說了。

第四，中國房地產(chǎn)軟著陸還要防范和化解10個方面的風險。

首先要化解四個新房市場供給端的四個風險，這是已經(jīng)出現(xiàn)的四個風險，不展開說了。債務風險、交付風險、薪資違約風險、資產(chǎn)貶值風險。雖然控制了，但是化解還有很大的任務需要做。

二需要防范6個潛在風險，剛才說了前面風險是局部的，是在新房市場，并且是在供給端，或者主要是開發(fā)企業(yè)，但是下一步如果我們需要防范的是，它向整個房地產(chǎn)，整個市場擴散防范整體風險，包括需求端、二手房市場面臨的潛在風險，市場現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了一些二手房銷售擴大的一些苗頭，哪些風險，比如說價格下降、質(zhì)量縮水、斷供斷貸、資產(chǎn)拋售、市場恐慌等等，房地產(chǎn)市場還有可能需要防范的是系統(tǒng)性的金融風險，系統(tǒng)性的經(jīng)濟風險。

還有三個風險是原因性的風險，原因風險也是需要防范的。一外部沖擊風險，未來外部環(huán)境，尤其是國際環(huán)境存在著許多不確定性，這個不確定性會影響宏觀環(huán)境，甚至會影響房地產(chǎn)市場的供求和預期。二是預期敏感風險。我們研究發(fā)現(xiàn)在市場飽和之后，預期相對于政策來說更為關鍵，市場短缺的時候預期一直是樂觀的，但是市場飽和之后預期就變得相對比政策更加重要了，當前預期的風險是什么，當前的弱預期存在強化固化和慣性的風險，也就是說這個弱預期不是大家想象的說改變就能很快改變的，這是一個很大的風險。

第五，有條件又有風險怎么辦？爭取實現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，順應著陸換擋轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢，抵消市場及預期快速下行的慣性，防范和化解風險，欲得其中，必求其上，必須加大政策力度，力爭實現(xiàn)彈跳式軟著陸，讓市場及預期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。彈跳式軟著陸不是我的發(fā)行，這是借用航空航天的俗語，是航空航天器多種軟著陸的方式之一，我專門去查閱了有關資料，一般我們談軟著陸是指在經(jīng)濟過渡擴張之后平穩(wěn)的回到適度增長的空間，彈跳式軟著陸就是在快速下行后先出現(xiàn)彈起，先讓它彈起，然后經(jīng)過幾次的點著陸，起落的幅度越來越小，最后平穩(wěn)回到合理的區(qū)間，這也是大穩(wěn)小變所在。

未來要實現(xiàn)這個目標，實現(xiàn)彈跳式軟著陸，還實現(xiàn)三個趨勢決定的四個任務。1、防風險、軟著陸、換擋速、轉(zhuǎn)模式，6個的方面建議。4個任務是相互促進的，但是又有輕重緩急，具體6個建議是。

1、減緩沖擊是條件，所以要通過加快復蘇經(jīng)濟，增加收入，擴大就業(yè)，防范和減緩外部不確定性沖擊。

2、保證交樓是重點，要加快解決三支箭的梗阻，結合新住房融資模式的建設，建立房地產(chǎn)紓困基金，定向用于出險或困難企業(yè)及項目的股權投資。

3、處置債務是要務，要探索建立政府引導社會參與的房地產(chǎn)引導基金，剛才REITS也是一方面，加快戰(zhàn)略并購、債務重組和資產(chǎn)盤活，重塑和縮小企業(yè)資產(chǎn)負債表，構建企業(yè)新開發(fā)模式。

4、擴大需求是基礎，從需求端說的，要放寬購房條件，降低購房成本，像剛才有學者說要在金融和財稅等方面降稅等等就是指這個意思，要結合完善住房保障體系，鼓勵國有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)收購出險企業(yè)項目用于保障性租賃房，共有產(chǎn)權房或產(chǎn)權房。

5、穩(wěn)定房價是關鍵，房價下降有助于降低生活和商務成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過速的情況，建議可以采取一些臨時性管制措施。

6、扭轉(zhuǎn)預期是保障。前面這些5樣措施都有扭轉(zhuǎn)預期的作用，扭轉(zhuǎn)預期現(xiàn)在可以說是重中之重，為此我們一個是做好輿論引導，還有發(fā)揮一二線風向標作用，先讓它回暖，同時減少三四線及以下城市土地供應，逐步消化庫存。

我就講這么多。

由《財經(jīng)》雜志、財經(jīng)網(wǎng)、《財經(jīng)》智庫、財通匯聯(lián)合主辦的“《財經(jīng)》年會2023：預測與戰(zhàn)略”12月17日至18日在北京舉行，論壇主題“應對發(fā)展挑戰(zhàn) 提振復蘇信心”。