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近日，恒隆地產(chǎn)(00101.HK)公布了2020年上半年業(yè)績(jī)，引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

作為港交所上市的地產(chǎn)公司，恒隆地產(chǎn)一度被外界認(rèn)為是最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)商。

不過(guò)在房產(chǎn)企業(yè)整體表現(xiàn)平淡的2020，恒隆地產(chǎn)也未能幸免的啞火了，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。

財(cái)報(bào)顯示，截至2020年6月30日：

恒隆地產(chǎn)總收入為41.84億元港幣，與去年同期持平;

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下跌5%至30.41億港元;

股東應(yīng)占基本純利減少11%至19.89億港元。

對(duì)此，恒隆地產(chǎn)表示利潤(rùn)的下滑主要由于新型冠狀病毒疫情帶來(lái)的不利影響所致。

事實(shí)上，恒隆地產(chǎn)業(yè)績(jī)下滑的影響因素眾多，除了疫情對(duì)商業(yè)零售的沖擊外，還有最近幾年新一線城市商圈擴(kuò)張下，恒隆在商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)上面臨的較大壓力。

香港市場(chǎng)受沖擊嚴(yán)重

雖然2020年上半年，恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了總收入上與去年同期持平，但是該收入?yún)s全部來(lái)自于物業(yè)租賃。

財(cái)報(bào)顯示，上半年物業(yè)銷售并未入賬，而恒隆地產(chǎn)物業(yè)租賃上實(shí)現(xiàn)收入41.84億元，構(gòu)成了收入的全部來(lái)源。

雖然上半年，恒隆地產(chǎn)出售了位于香港浪澄灣的最后一個(gè)復(fù)式住宅單位，但是這筆交易并未在上半年錄得任何收入和利潤(rùn)。

簡(jiǎn)而言之，無(wú)法影響上半年業(yè)績(jī)。

上半年，恒隆地產(chǎn)的物業(yè)銷售未入賬，而物業(yè)租賃方面的表現(xiàn)其實(shí)也并不盡人意。

整體來(lái)說(shuō)，香港方面低迷的表現(xiàn)拖累了恒隆地產(chǎn)的業(yè)績(jī)。

財(cái)報(bào)顯示，2020年1-6月：

恒隆地產(chǎn)香港物業(yè)租賃組合收入下跌5%至19.07億港元;

其中，商鋪?zhàn)饨饻p少5%至11.33億港元;

辦公物業(yè)租金減少3%至6.35億港元;

住宅及服務(wù)式寓所租金收入減少14%至1.39億港元，租出率降僅58%。

香港租賃上的營(yíng)收不利，直接導(dǎo)致了恒隆地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的乏力，2020年1-6月，恒隆地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為30.41億港元，同比下跌5%。

“上海依賴癥”明顯

與香港市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是內(nèi)地還算優(yōu)良的市場(chǎng)表現(xiàn)。

拆解恒隆地產(chǎn)上半年的業(yè)績(jī)，內(nèi)地市場(chǎng)貢獻(xiàn)較大，這一點(diǎn)讓恒隆地產(chǎn)的管理層很是欣慰。

財(cái)報(bào)顯示，恒隆地產(chǎn)上半年內(nèi)地物業(yè)組合的租賃收入增加9%，達(dá)到20.62億元，零售額實(shí)現(xiàn)了6%的正增長(zhǎng)。

恒隆地產(chǎn)表示，6%的增幅主要來(lái)自于2019年第三季度開(kāi)業(yè)的新租賃物業(yè)，包括：

昆明恒隆廣場(chǎng)

無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)第二座辦公樓

沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)沈陽(yáng)康萊德酒店

據(jù)悉，內(nèi)地辦公樓組合2020年上半年錄得2%的收入增長(zhǎng)。內(nèi)地組合整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)4%，平均租賃邊際利潤(rùn)率為65%。

開(kāi)業(yè)項(xiàng)目為恒隆帶來(lái)了新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但分區(qū)域看恒隆地產(chǎn)的頑疾仍存——內(nèi)地經(jīng)營(yíng)高度依賴上海項(xiàng)目。

報(bào)告期內(nèi)，上海恒隆廣場(chǎng)、上海港匯恒隆廣場(chǎng)兩大商業(yè)體的收入達(dá)到13.14億元，占內(nèi)地物業(yè)租賃組合總收入的63.72%。

數(shù)據(jù)顯示，上海恒隆廣場(chǎng)、上海港匯恒隆廣場(chǎng)及無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)的零售額均實(shí)現(xiàn)了7%至17%的增長(zhǎng)，租賃收入的相應(yīng)增長(zhǎng)在 6%至15%間。

恒隆地產(chǎn)稱上海項(xiàng)目的佳績(jī)反映這條路線的實(shí)力，但其背后的痛點(diǎn)卻不容回避。

恒隆地產(chǎn)的“上海依賴癥”由來(lái)已久。

可以說(shuō)，上海是恒隆地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)祥地。

90年代末，憑借著在上海拿到的兩個(gè)項(xiàng)目——恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)，恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了加速度。

很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，上海的項(xiàng)目是租金收入的主要貢獻(xiàn)力，構(gòu)成了恒隆地產(chǎn)利潤(rùn)的“大頭”。

上海的成功讓恒隆增強(qiáng)了在其他城市布局的信心，恒隆試圖在內(nèi)地復(fù)制上海模式。

隨后，恒隆地產(chǎn)圍繞著“一超多強(qiáng)”的概念，相繼開(kāi)拓了濟(jì)南、沈陽(yáng)、無(wú)錫、天津、大連等多個(gè)二三線城市。

然而具體推進(jìn)中，所取得的效果并不明顯，幾個(gè)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目接連出現(xiàn)“水土不服”問(wèn)題，“上海依賴癥”問(wèn)題愈發(fā)凸顯。

以2020年上半年的數(shù)據(jù)為例，可以清晰看到，表現(xiàn)最優(yōu)的還是上海的兩處項(xiàng)目，分別實(shí)現(xiàn)了8.6億元和4.5億元的收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉開(kāi)其他城市一大截。

反觀沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)、天津恒隆廣場(chǎng)、大連恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目，其上半年收入不足1億元，不及新開(kāi)業(yè)的昆明恒隆廣場(chǎng)的收入表現(xiàn)。

恒隆在內(nèi)地的商業(yè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重的發(fā)展失衡引發(fā)了外界疑問(wèn)，走出上海，恒隆地產(chǎn)還是最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)商嗎?

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，恒隆在內(nèi)地項(xiàng)目上的運(yùn)營(yíng)策略，需要改進(jìn)其嚴(yán)重的“上海依賴癥”問(wèn)題，否則在如今整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，很難走出好天地。

負(fù)債率攀升

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，良好現(xiàn)金流是持續(xù)發(fā)展的重要保障。

不過(guò)從恒隆地產(chǎn)上半年的財(cái)報(bào)上看，負(fù)債率出現(xiàn)了明顯的上升。

截至2020年6月30日，恒隆地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余總額為港幣31.90億元，2019年末為港幣33.06億元，借貸總額為港幣325.82億元(2019年12月31日為港幣296.73億元)，其中約36%以人民幣計(jì)值。

借貸方面，上半年恒隆地產(chǎn)負(fù)債總額達(dá)325.82億港元，超過(guò)去年年底的296.73億港元。

從償還期限看，1年內(nèi)到期的債項(xiàng)組合為63.44億港元，1-2年內(nèi)到期的達(dá)77.43億港元，2年內(nèi)到期的債項(xiàng)組合占債項(xiàng)總額的43.23%。

此外，恒隆地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到27.45%，同比增長(zhǎng)10.51%。

關(guān)于恒隆地產(chǎn)下半年表現(xiàn)，市場(chǎng)的看法表現(xiàn)出了謹(jǐn)慎態(tài)度。

業(yè)內(nèi)人士分析，香港市場(chǎng)的走勢(shì)影響著恒隆下半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)能否出現(xiàn)反彈還要看疫情的發(fā)展情況。（出品 l 觀點(diǎn)財(cái)經(jīng)  作者 l 周更）