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從市場表現(xiàn)來看，租賃需求大幅縮減，使得不少房源的空置期延長，近兩個月的成交周期已是常態(tài)。在這一過程中，雖然疫情是導火索，但在經(jīng)過此前的快速擴張后，租賃市場的深度調整似乎也已到來。

又到一年續(xù)租時，租住在北京市朝陽區(qū)芍藥居的小劉驚訝地發(fā)現(xiàn)，當她在6月末續(xù)簽租賃合同時，房東和中介居然“罕見”地未提漲價要求。過去三年，小劉一直租住在該小區(qū)的一間一居室內，租金“每年一漲”。

經(jīng)紀人告訴小劉，這是因為最近市場不好。在同一小區(qū)內，此前曾有房主上調租金，并導致原有租客流失。在房屋空置了近兩個月后，房主又不得不降價租出，租金甚至低于漲價前。

貝殼研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，今年6月，北京市平均租金為84.4元/平方米·月，比去年同期下跌5.0%。

北京并不是市場最慘淡的城市。前述機構發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，18個重點城市的租賃交易量普遍下滑，平均租金水平同比下降10.9%。近期，我愛我家研究院，58同城、安居客平臺等機構做出的監(jiān)測，也得出了類似的結論。

從市場表現(xiàn)來看，租賃需求大幅縮減，使得不少房源的空置期延長，近兩個月的成交周期已是常態(tài)。在這一過程中，雖然疫情是導火索，但在經(jīng)過此前的快速擴張后，租賃市場的深度調整似乎也已到來。

市場“寒冬”

最近幾年，熱點城市租賃房源的供應規(guī)模總體保持穩(wěn)定，租賃需求亦穩(wěn)步上漲。其中，春節(jié)后務工人員返城、暑期高校畢業(yè)生就業(yè)兩個時點，是租賃需求集中釋放的階段。

由于疫情影響，今年的首個傳統(tǒng)租賃旺季并未在2月如期出現(xiàn)。此后雖然疫情得到控制，復工復產有序啟動，但租賃需求仍未恢復到往年的水平。

在此情況下，空置期延長、交易量下降，成為最直接的市場表現(xiàn)。

我愛我家研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，12個熱點城市租賃成交總量比上年同期下降近三成。其中，北京約下降23%，武漢、杭州兩城降幅則達到6成以上。受此影響，熱點城市租金價格有不同程度的下滑。

在交易環(huán)節(jié)，很多房屋的空置期明顯延長。貝殼研究院指出，今年2月和3月，熱點城市的租賃房源成交周期超過60天，此后雖然有所下降，但到6月，這一周期仍然接近50天，比去年6月延長了12天左右。

事實上，今年以來，不少熱點城市發(fā)布了人才新政，并給予落戶名額和租房補貼。但和疫情影響帶來的缺口相比，差距仍然明顯。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，雖然各大企業(yè)都在積極復工復產，但受疫情影響，企業(yè)“縮編人才、降低成本”呈常態(tài)，失業(yè)率呈現(xiàn)上升跡象，這也導致租賃市場的活躍度并不高漲。

我愛我家在一季報中指出另一個趨勢——疫情會促使“部分租房需求向置業(yè)需求轉化”。

近期，北京多家經(jīng)紀機構和業(yè)主向21世紀經(jīng)濟報道感慨“客戶流失”。今年以來，由于“工作變化”“未返京”等原因造成的未續(xù)租情況，要明顯高于往年。

因市場降溫，一些機構開始“反向操作”。近幾個月來，自如、蛋殼、相寓等大型機構與部分業(yè)主展開協(xié)商，試圖下調房源委托價格，從而降低成本。其中，個別房源的委托租金降幅接近30%。由于很多房源尚在委托期內，此舉引發(fā)了大量合同糾紛。同時，這些機構在部分區(qū)域暫停拿房，明顯放緩了擴張步伐。

貝殼研究院指出，2020年上半年，TOP10集中式長租公寓品牌新開門店93家，新開店率為8.2%，低于去年全年71.8%的水平。部分知名長租公寓品牌門店數(shù)量負增長，部分門店關停。一些尾部公司甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂、倒閉等情況。

同時，房企進軍租賃市場的熱情也大大降低。據(jù)統(tǒng)計，截至2019年底已有44家大型開發(fā)商開展長租公寓業(yè)務，而今年上半年沒有開發(fā)商新進入長租公寓領域。

回歸常態(tài)?

由高校畢業(yè)生推動的第二個傳統(tǒng)租賃旺季，通常出現(xiàn)在每年6月到8月。但從市場表現(xiàn)來看，開局并不順利。

事實上，這部分需求降溫的端倪早已出現(xiàn)。我愛我家研究院的統(tǒng)計顯示，今年上半年，12個熱點城市中，20-25歲年齡層的租賃需求占比為17.7%，明顯下滑，這是由于疫情導致大部分大中專畢業(yè)生就業(yè)時間延后，租賃需求也有所縮水。

該機構認為，7月為畢業(yè)季，預計租賃市場或較6月有所好轉。但鑒于目前多數(shù)城市新增市場需求持續(xù)收緊，經(jīng)濟也尚在恢復中，疊加全國疫情存在的不確定因素，租賃市場很難大幅升溫。

在價格端，由于新增需求的持續(xù)收緊，供需矛盾加劇，各城市租金上漲的可能性減小，加上地方政府對價格的嚴格把控，租金波動不會很大。

貝殼研究院也指出，視疫情影響的不同，下半年不同城市的租賃市場會維持“低溫”或“中溫”態(tài)勢。雖然市場供需關系會趨于緩和，但租客仍然掌握更多的主動權和議價空間，因此價格也不會大幅上漲。

景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉認為，即使不考慮疫情因素，市場也會出現(xiàn)自發(fā)調整。

他向21世紀經(jīng)濟報道表示，2017年到2018年，長租公寓運營機構進入高速擴張期，一些機構以明顯高出市場價格的水平獲取房源。受此影響，熱點城市的租金水平一度出現(xiàn)明顯上漲。

但在消費端，租房者對價格的忍耐力相對有限，過高的價格會對需求產生擠出效應。因此，在經(jīng)過此前的非理性發(fā)展后，未來一到兩年，租賃市場會告別高增長，價格也將回歸穩(wěn)定。在此過程中，熱點城市陸續(xù)推出的公租房、集體土地租賃房等租賃品類，也會起到平抑市場租金水平的作用。

歷史數(shù)據(jù)顯示，多年來，熱點城市的租金一直維持上漲態(tài)勢，部分年份上漲明顯。但從去年下半年開始，價格明顯下降。

以北京為例，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2012年1月北京市住宅平均租金51.3元/平方米·月，2020年6月為84.4元/平方米·月，八年半的時間里，租金上漲了64.7%。這期間，北京經(jīng)歷了兩次增速超10%的租金快速上漲期，一是2013年，二是2016年-2018年。但從2019年8月至今，北京的租金水平一直同比負增長。