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近期，被媒體稱作“三條紅線”的監(jiān)管指標再次引發(fā)了關(guān)注，根據(jù)該政策，開發(fā)商如果想借更多的錢，它必須滿足“三條紅線”所提出的要求。由于中國房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟產(chǎn)出占到全部經(jīng)濟產(chǎn)出的29%，這一新的監(jiān)管措施可能會改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的規(guī)則。

劃定“三條紅線”?

中國人民銀行和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于8月份宣布，他們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)設(shè)立了新的融資規(guī)則，但沒有透露更多信息。但根據(jù)媒體報道和相關(guān)內(nèi)部人士表態(tài)，希望進行再融資的房地產(chǎn)開發(fā)商將按照“三條紅線”作為門檻對其風險進行評估：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率上限為70%，凈負債與股本之比的上限為100%，現(xiàn)金與短期債務(wù)比的上限為1。

開發(fā)商將根據(jù)其突破“紅線”規(guī)則的數(shù)量被分類，根據(jù)分類結(jié)果，這些企業(yè)的債務(wù)增長將相應地受到限制。據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》表示，如果一家房地產(chǎn)企業(yè)“三條紅線”均已突破，那么該企業(yè)將不被允許在接下來的一年內(nèi)增加債務(wù)。如果企業(yè)保持在“三條紅線”以內(nèi)，那么明年企業(yè)的債務(wù)上限將增加15%。由于監(jiān)管機構(gòu)尚未公布官方文件，因此一些具體的定義尚不明確。

雖然政府沒有給出時間表。但據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，包括恒大、萬科和碧桂園在內(nèi)的12家開發(fā)商被要求在9月份前提交一份為期三年的減債計劃。該報道表示，“三條紅線”的全面實施將從2021年開始。新華社發(fā)表的一篇報道說，監(jiān)管機構(gòu)在8月20日與開發(fā)商的一次會議上明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，這是向開發(fā)商采取行動的另一個信號。中國央行副行長潘功勝在9月中旬表示，將有一個“合理的過渡期”來實施這項政策。

防控房地產(chǎn)泡沫風險

很大一部分原因是擔心房地產(chǎn)泡沫以及后續(xù)的崩盤。在過去的15年里，中國的房價飆升了6倍，深圳等城市的房價已經(jīng)超越倫敦。房地產(chǎn)開發(fā)商的債務(wù)狂潮一直是房價上漲的重要推動因素，為了獲得融資，大量開發(fā)商不得不承受更高的利息，以彌補不斷上升的債務(wù)負擔。在恒大出現(xiàn)短暫的資金流動性恐慌之前，泰禾集團成為中國近五年來第一家債券違約的大型開發(fā)商。富力地產(chǎn)和泛海控股在近幾個月也出現(xiàn)了流動性壓力。

8月16日，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席、黨委書記，中國人民銀行黨委書記、副行長郭樹清在《求是》雜志上發(fā)表題為《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)》的文章，為這輪房地產(chǎn)調(diào)控吹響了號角。他說：“黨的十九大提出，決勝全面建成小康社會，必須打贏三大攻堅戰(zhàn)，其中一項重要內(nèi)容是防范化解重大風險。”而防范化解重大風險的重點是防控金融風險。

郭樹清重點提到了房地產(chǎn)泡沫風險：“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’。近年來，各地區(qū)各部門根據(jù)‘房住不炒’和‘一城一策’精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。”

文章發(fā)布四天后，12家房企被約談。有關(guān)部門的目的無非就是讓房企去杠桿、降負債、預防系統(tǒng)性金融風險。

住建部表示，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范化解房地產(chǎn)金融風險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

多管齊下“花式減負”

盡管“三道紅線”的實施信息尚未明朗，但影響已經(jīng)立竿見影，最先反映到土拍市場上。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，全國300個城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環(huán)比減少2%，同比同樣減少10%。同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月40家典型房企融資總額腰斬，合計為402.14億元，環(huán)比降幅達到51.41%，也就是說，房企新增債務(wù)規(guī)模有所減少。

實際上，近幾年來，富力、恒大、融創(chuàng)、陽光城等負債率過高的房企都已開始主動控制債務(wù)增速，防控風險。而“三條紅線”融資新規(guī)的推出，則進一步倒逼房企將降杠桿、降負債、加強現(xiàn)金流作為當前經(jīng)營的重要命題。目前來看，不少房企都使出了“組合拳”，多管齊下“花式減負”。

無論是拿地還是收并購，房企的一切投資行為歸根結(jié)底都是為了規(guī)模擴張。“三道紅線”政策出爐之前，房地產(chǎn)行業(yè)更多以規(guī)模和速度論英雄。用陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌的話來講，房地產(chǎn)市場做大規(guī)模是第一需要，房企在規(guī)模擴張的過程中，一般可能會受到財務(wù)杠桿與經(jīng)營杠桿的驅(qū)動，當負債加得越大，規(guī)模也就越大。

文/《新產(chǎn)經(jīng)》郭師緒

但“三條紅線”結(jié)束了財務(wù)杠桿的紅利時代;硬幣的另一面是，高增長的時代亦已過去。10月22日，在“2020天府論壇”上，萬達集團董事長王健林提到，中國經(jīng)濟由高速增長階段轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，“過去那種追風口、賺大錢的機會越來越少，各個行業(yè)的競爭都趨于白熱化，除了極少數(shù)的企業(yè)，大多數(shù)中國企業(yè)進入了‘賺辛苦錢、賺慢錢’時代。”()